房产抵押类不良贷款的风险防范

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1、房产抵押类不良贷款的风险防范　　当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。同时，房地产市场价格波动加大，原本相对优质的房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。　　一、房产抵押类贷款风险的现状及成因　　截至2018年6月末，浙江遂昌农商银行贷款总额为39.77亿元，其中，房产抵押类贷款余额为23.76亿元，占全部贷款总额的59.75%；四级不良贷款余额为0.81亿元，房产抵押类四级不良贷款余额为2351.74万元，占四级不良贷款余额的29%；五级不良贷款余额为0.8亿元，房产抵押类五级不良贷

2、款余额为2554.23万元，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。　　房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：　　贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公

3、司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。　　合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。　　操作层面漏洞显现。近

4、年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。　　二、房产抵押类贷款面临的法律风险　　房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括：　　（一）租赁权风险　　抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。　　租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租

5、人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。　　抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。　　（二）首查封风险　　虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。　　处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨

6、省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。　　协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。　　债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。　　（三）最高额风险　　目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过

7、程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。　　（四）瑕疵性风险　　产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院

8、难以执行。　　法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包