中凯公司浙大科技园住宅项目营销思路

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1、怎么说与怎么做?？——中凯公司浙大科技园住宅项目营销思路对于发展商目标的理解开盘实现“满堂红”，迅速回笼资金——短期目标持续旺销，实现利润最大化——中期目标树立形象，为中凯品牌在南昌房产行业的延伸和拓展打下基础——长期目标核心问题在项目规划及产品设计已经定型的情况下，确定项目的定位，并据此提出项目的推广策略和营销策略。实现目标的解题思路：分析问题形势分析——大势分析、片区分析项目分析——地块价值分析、产品解析解决问题项目定位——战略目标、目标客户定位、项目形象定位推广策略——增添附加值、诉求的点与面、传播载体营销策略——相关配合、推盘节奏、价格策略分析问题形势分析——大势分

2、析近三年南昌商品住宅市场交易情况统计表2003年（同比+%）2004年（同比+%）2005年（同比+%）2006上半年（同比+%）交易数量（套）22453（60.44）27607（23）32352（17.5）17356（25.3）其中市区交易数量（套）16832（64.57）19337（14.9）22348（15.6）9702（12.2）交易面积（万㎡）275.8（58.18）348.6（26.8）380（9.3）207.9（24.1）其中市区交易面积（万㎡）203.9（60.60）244.8（20.1）259（5.7）117.5（14.5）交易金额（亿元）58.17（86

3、.20）78.74（35.4）98（24.1）57.21（36.3）其中市区交易金额（亿元）49.7（89.77）63.92（28.6）77（19.8）39.6（27.3）均价（元/㎡）2109（17.76）2259（6.78）2567（13.6）2752（9.8）其中市区均价（元/㎡）2437（18.18）2611（7.11）2958（13.32）3370（11.1）市场总体上处在良性健康的上升轨道中；行业调控趋紧，更多有针对性的具体实施细则还将陆续出台；购房者更加谨慎，对产品的综合品质和性价比更加挑剔；在可预计的未来两到三年，房价涨幅将趋缓。资料来源：南昌市房管局分析问

4、题形势分析——片区分析2005年11月26日，坐落于高新技术开发区昌东高校区瑶湖西岸的江西省奥林匹克中心奠基后，2006年正式开工建设。2005年12月13日，被誉为南昌地王的“洪钢地块”以高达4亿多的总价被恒茂拍得。在其前后，北京东路附近还先后出让了86亩原南方电动工具厂及周边地块（目前已定名为“亿通·天泽园”）、13亩江大南路以东(原江西洪都钢厂用地)、62亩青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地（目前已定名为“水岸菁华”）、25亩的顺外村以北南钢生活区用地、20亩的原北京东路以北（京东镇桃竹村）用地，这些土地分别被推向市场，由于临北京东路，决定了一定有不少商业地产的比

5、重，特别是洪钢那块地，这都在暗示着大京东以后的红火。2006年元月8日，位于高新技术开发区内的江西艺术中心举行开工典礼仪式2006年元月15日开盘的京东·鹿鼎购物公园已有一批国内外著名企业已经或正在与京东·鹿鼎国际购物公园进行签约，如世界500强连锁超级市场——易初莲花，国际化摩尔先锋企业——深圳铜锣湾百货，中国家电连锁著名企业——五星电器，国际著名餐饮品牌——上岛咖啡、德克士、永和豆浆，娱乐先锋企业——冰山集团（真冰馆），全球著名环幕4D影剧院——欢特乐园等。沃尔玛南昌第三店已于2006年7月正式选址北京路与京东大道交汇处。政府将投巨资着力打造的艾溪湖风景区，艾溪湖景区功

6、能定位为“生态和谐”，以水上运动、自然生态为主，绿色健康、科技文化、运动休闲为特色的景区，面积7平方公里。艾溪湖将变得更美丽。一些省、市级单位悄悄地进入。大京东除了没有市委、市政府及各局级机关外，其已建、在建的省、市级单位并不比红谷滩少，且大京东多为省级单位。2006年8月，世纪风情牵头，《南昌晚报》以大幅版面重点宣传城东片区，发出南昌地产“未来十年看城东”预言。。。。。。。分析问题形势分析——片区分析小结：这些配套项目的开工、竣工将使大京东脱离单纯地高新产业区，而成为一个适合居家、生活的综合性的区域，包括产业区、商务区、商业中心、高校园区、文化教育区……预示着大南昌东进号

7、角越吹越响！分析问题项目分析——地块价值分析本项目位于南昌国家高新开发区的浙大中凯科技园东北面。东临京东大道（高新区内南北向的主干道），与万科四季花城的北区遥相对望，高层住宅东南可眺艾溪湖。项目周边都是大型工业园区，东北面为有待改造的两千亩发电厂煤灰场，西面正对江西铜业集团的规划用地，北面为台湾大型企业东方电机集团的厂房，南面为美国科勒公司的厂房。项目突出表现为如下特征：位于城市的东北角，地段交通概念上给人以“城市边缘”的感觉；地块东临京东大道（北段尚未修通），昭示性较好；周边缺乏必要的市政和生活配套；被高新开发区