和平项目定价策略

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1、和平项目定价策略针对于木项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合口标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项FI的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，

2、制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、对比楼盘分析通过了解市场已被接受的定价，分析相关楼盘信息，才能做到与市场的需求紧密相连，确定出最易被市场接受、最主动出击的定价。项目名称总规模建筑类型平均价格和平华兴商住小区11.5万itf长兴经济开发区，行政中心正东800米。多层住宅：14507U/ni

3、商铺：3550%/m2吴山乡横涧村和平镇以四，吴山乡南面多层1000—1500元/nT翡翠名都20万nf长兴县经济开发区雉城镇白溪村东侧多层、小高层住宅:33507U/ma商铺：60007C/m2水木花都80万

4、nf长兴县城西小咼层、咼层住宅：3500元血洪桥馨苑6.5万长兴县洪桥镇多层住宅：1980元血相关提要1:和平镇内冃前除华兴部分剩余房源外，只有本案一个楼盘项目，项冃在规模、品质等方面都处于龙头地位。但与长兴县楼盘项冃相比本案首先在行政区划上低一等级，生活指数、配套等方面均处于劣势。相关提要2:长兴县其他乡镇楼盘价格以及调查所得客群建议价格将作为相关参考。三、价格定位策略(一)、住宅定价根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。随行就市定价法，首先应对本

5、案进行项目价值判断，既选择若干与本项目有可对比性的楼盘，进行价值实现耍素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。木案就“地段”、“舒适”、“便利”、“健康”、“品质”、“景观”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。(1)项目价值要素分析1、地段行政区划、地理位置等2、舒适要素户型、配套、规划等3、便利要素出行与停车、生活、子女教育等4、健康要素污染、烟尘、噪音；供水、供电、煤气系统；日照、通风等5、品质建筑材料、立面设计等6、景观外景观、内景观（2）项目价值要素综合评价表类

6、比项目均价（7U/m2）地段要素舒适要素便利要素健康要素品质要素景观要素本案可实现度和平华兴商住小区14500+00+++吴山乡横涧村1000+++—+++翡翠名都33500—+————水木花都3500——+————蠶19800+0—+0+备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，■为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质:高于和平华兴商住小区、吴山乡横涧村、洪桥馨苑低于翡翠名都、水木花都同时，根据市场调查报告对目标客群的分析，期望价格在2000左右。因此，本案预计可实现价值为22

7、00—25007C/m2,将会有比较适合的回报率与回报周期。（二）、商铺定价临街商业投资者购买的主要权衡点为租金回报的水平、业态规划等，因此，本项目将结合市场对比采用收益还原法进行租金评估，来初步确定项目商铺的参考售价。市场对比法定价：由于本区域内可类比项目只有华兴商住小区，而本案在建筑品质、定位规划等方面均优于对方，故此方法权重确定为30%。由市场比较法确定的均价为3550元/肝。收益还原法定价定价说明：1、根据市场调查分析，当地一般临街商铺收益率为5%-6%,本案以收益率6%计算来反推售价；2、公式为：预设租

8、金底价*12（个月）/6%二可支撑售价，但项目因规划优势，后期收益有望迅速增长，故按照5%递增计算来年租金;3、目前和平镇一般临街商铺月租金均价为10-20元/itf。但由于项目的特殊地位，设定月租金为20-30元/nf,但需经过一段培育期,故采用月租金20元/nV计算商铺价格;根据公式计算可得均价为20X12/6%X（1+5%）~4410元/itf由于租金回报的水平决定商铺的真实价值，故收益述原应占到较大比重,确定为70%。最后得出总均价：3550X30%+4410X70%=4152元/nf。同时，根据市场调查

9、分析所得冃标客群对商铺的期望价格在3800一4200左右。因此，本案商铺预计可实现价值为3800—48007C/m2,将会有比较适合的回报率与回报周期。四、价格策略执行原则1、低价入市策略内部认购和初次公开认购阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。2、阶段提升策略根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，