TOD模式地铁上盖物业的发展

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1、缘起2016-9-12的cctv新闻报道新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿繁华的建设背后对建筑师来说市场孕育着哪些机会？！地铁来了地铁来了“公共交通运输导向开发”理论下的城市发展模式讨论！万科股权之争股权大战回顾万科失去第一大股东位置管理层面临被洗牌于是计划引入深圳地铁重夺控制权各家公司在二级市场抢股票股东位置大洗牌目前股权大战仍在继续但我们的问题来了深圳地铁是怎样一家公司？万科为何要收购深圳地铁呢？深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍

2、挂方式成功获得3块地铁上盖物业的开发权，在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业+保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。“开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业，只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”——这正是吸引万科的地方，在土地资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。地铁上盖物业保障房拿地自建部分运营联合房企开发深圳地铁模式万科股权之争中，万科与深铁的股权合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。中国城市发展正步入“都市圈”和“城

3、市群”的新阶段，而这些城市带之间，有一个主轴，即是轨道交通。我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市群协同发展。2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格局，在2015年中央城市工作会议上进一步确定培育城市群协同发展所有城市都在发展，都在扩张城市化以单个城市的发展为主城市之间出现了严重分化“都市圈”和“城市群”的兴起城市化第一阶段城市化第二阶段50%0%100%联合国的预测中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市，这些人口基本都会流入到发达的都市带里，通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们，沿着轨道交通所发展的城市带是中国未来人口主要的流动

4、地珠三角、长三角、京津冀武汉为核心的长江中流城市带重庆和成都构成的川渝城市带房地产的二次机遇城市群和轨道的发展意味着，沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个房地产行业的主战场。“这样的一个机遇，可以说是一个划时代的机遇，可以和1998年的开放商品住宅市场的房改相比”。TOD的中国式复制以公共交通为导向”的城市发展理念在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为房地产企业主导的日本模式轨道交通企业主导的香港模式日本模式地铁公司对土地整备（土地区划整理）区域规划（轨道+物业）开发建设（东急建设）销售租赁（东急不动产）物业持有运营（百货店、酒店度假等）全产业链覆盖其轨道交通业务只占集团利润

5、39%本质上是一家城市综合开发运营商。香港模式第一政府依法收回土地，批地给港铁公司，由港铁公司进行相对市场化的土地经营，同时政府本身是港铁的大股东。第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了部分上盖物业，部分物业的运营创造的收入，极大地改善了它的经营状况。同时土地招投标也继续推高了地价和房价。TOD的中国式复制以公共交通为导向的城市发展理念万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一个招标资格的模式。万科需要在中国房地产进入下半场之后，在都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求

6、、改变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。从这一点来看，观察万科股权之争，仅仅盯在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国房地产的未来，才能打开一个全新的视界。二三线城市TOD模式背后对建筑师来说需要如何把握市场机会呢？！二三线城市大建地铁对建筑师来说地铁上盖物业将成为建筑设计市场的新增长点相关概念界定物业英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业没有大与小

7、的概念，一座商场、一栋住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一种物业，而可以按照各部分权属的不同对其进行分割。地铁上盖物业地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼及其它公共设施（体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充分、高效、集约的利用。住宅办公园林平台行车道商场车辆段公共交通交汇处地铁站地铁商业综合体开发模式案例