【地铁TOD商业】解析地铁上盖购物中心

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1、解析地铁上盖购物中心无论是住宅还是商业，地铁上盖或者是临近地铁都是一大卖点，地铁房源、地铁商业都是炒作的热门对象。如今，地铁所影响的不再仅是一个城市的交通组织，它对区域乃至整个城市的经济布局及商圈发展都有着千丝万缕的关联，在地铁站点周围往往会形成新的商业中心乃至城市中心。何为地铁上盖商业？所谓地铁上盖商业，也就是“地铁上盖的商业”，属于地铁上盖物业的一部分，指与地铁紧密结合，利用地铁的交通便利性，建立在地铁首尾站及枢纽站点出入口附近的商业，其往往通过商业设施、通道等与地铁出入口直接相连，而从广义上来说，位于地铁出入口周边不超过500米范围内的商业

2、也属于地铁上盖商业。地铁上盖商业物业需要区分与“纯”地铁商业的不同，而这主要体现在“上盖”二字上。地铁上盖商业特征1、 综合性地铁上盖商业项目往往规模较大、功能性强，已远远超过单纯的交通功能体，因而往往以商业综合体的形式出现，将地铁的交通功能与购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、酒店、展览、金融等多种商业功能综合在一起，在综合系统中实现上述各项功能的互动。2、交通复杂性地铁上盖商业综合体属于典型的商业交通综合体，而交通流线组织一般都是交通建筑的核心问题。与一般的商业项目不同，其既需要规划好商业体的内部交通，还需要兼顾其与地铁的联系。其交通组织需满足几个

3、方面：一是结合地铁建设、完善外部人流导入系统，将地铁人流快速引导至上盖商业综合体内部；二是要方便地铁与城市其他公共交通的换乘。3、衔接性所谓衔接性就是在地铁上盖商业综合体内部建立一个贯穿地下、地面及地上的多层次交通系统，将上盖商业综合体与地铁车站、街道、停车空间等衔接起来，组成一个完整连续的综合体。通过建筑内部各部分的有效衔接、不仅扩大了人流的活动空间，而且扩大了营业容量，创造出新的商业黄金层。这种空间组织的衔接形式，有效解决了交通和空间容量的矛盾，创造出以人为主导的新型城市空间。地铁上盖分类1、按照与地铁接驳方式分与地铁无缝结合的商业综合体这类

4、上盖商业综合体直接与地铁相连，地铁出站口和商业综合体基本处于同一平面内，一般将地铁口作为商业综合体整体规划设计的一部分典型案例：上海来福士广场、深圳益田假日广场深圳益田假日广场（图自益田官网）紧邻地铁出入口的商业综合体即地铁站出口与商业入口紧邻的商业体典型案例：置地旭辉中心，上海96广场、上海伊势丹百货上海伊势丹百货（图自伊势丹官网）2、 按商圈辐射范围及项目体量分据不完全统计，仅上海地铁2号线便串联起7个商圈19个地铁上盖商业物业。另外，在国外几乎所有的区域化购物中心都须依托地铁而建，如纽约的曼哈顿、东京银座、巴黎香榭丽舍大街、伦敦的牛津街等；

5、香港沿着地铁网络分布的30多个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，地铁成为香港购物中心项目不可或缺的元素。TOD与地铁上盖TOD(TransitOrientedDevelopment)是一个现代城市规划概念，是以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁等交通枢纽为中心。仅从这一点上来看，TOD项目，会比大家熟悉的环球中心、来福士、IFS等地铁上盖项目，交通枢纽中心的聚合性更强。如果说地铁上盖项目侧重“通过性”，那么TOD项目则更注重“参与性”。即在400～800m的步行范围内，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结

6、构的整体优化，这是TOD项目为城市生活带来的重要改变。区别于传统地铁上盖项目“换乘+通过”的功能，TOD模式有以下几个关键词：高效：TOD集合地铁+公交+有轨电车甚至高铁等公共交通。也就是说TOD比“地铁上盖”更具高效的城市功能融合。开放：TOD的最大突破在建筑的向外生长，轨道站点不仅是“换乘+通过”功能。TOD地下接驳，多点接入，“轨道站点”变成开放的城市空间。共享：集合轨道交通等优势可以汇聚巨大人流量，但人们为什么愿意驻足停留？架空中庭、空中连廊等空间共享和参与，才真正使城市功能得到最大程度的价值展现，让TOD延伸出来越来越多的创想可能。激活

7、：以工作、商业、教育、居住、文化、艺术、时尚、音乐、广告等一体化规划及开发，复杂而有效的城市交通系统、慢行系统、城市节点、核心产业的垂直叠加，TOD实际上是在持续激活城市机能。TOD并非客流保证TOD的一个重要特征是公共交通带来的巨大人流量，因此，轨交商业一直被认为是最受TOD利好的物业，运营者也期待通过交通客流的转化为商业体带来消费客群。然而，多个案例向我们指出，交通客流的转化并非易事。交通客流的转化主要集中在随机消费上，以满足旅途需求，对这部分客群过于依赖不利于商业体的全时段整体运营。轨交商业作为TOD产品的配套部分，更易承接其他物业的使用者

8、，如办公、住宅人群。除此之外，TOD项目从根本上说是交通枢纽上的城市综合体，因此区域适配性和产品功能性是关键，成功的TOD项目是在区域中