2012年5月济宁市泗水县绿景国际项目沟通报告67p

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1、2012.5绿景国际项目沟通报告目录contents项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析项目简介绿景国际项目，由百聪国际（香港）优先公司投资，山东绿景福帝置业发展有限公司开发，总占地面积402亩，预计总开发体量可达80万㎡。项目位于泗水县中心商业区内，地理位置优越，商业氛围浓厚。开发商山东绿景福帝置业发展有限公司位置南临327国道，北临文化路，西临丰收路，东临人民路规模总占地402亩，总建筑面积80万㎡物业类型高层、小高层、商业配套大型购物广场，医疗诊所，双语幼儿园，商务会馆等，内设健身中

2、心项目四至本案南北西东327国道泗水商贸城人民路新华书店泗水县公安局丰收路文化路泗水县图书馆项目产品分解红色部分为项目的商铺部分，其余部分为高层住宅。此结构能够大幅度的增加商铺产品的面积，为开发商带来更多的利润空间，但也造成了小区内部的商业较多，多外部人流的吸引能力有限，后期内铺的销售压力较大。城市资源地图本案泗水县中医院泗水县公安局泗水第一中学泗水商贸城泗水汽车站泗水县实验小学泗水实验中学泗水县地税局泗水县司法局泗水小学原项目定位说明泗水帝王级领袖美宅80万平米国际生态景观社区一个城市的珍藏泗水划时代大作项目的定位能够较为充分的体现项目

3、的总体形象，但定位较为宽泛，没有将价值点细化，不能最有效的打动客户，且定位都是针对住宅部分，而对商业部分的定位缺失。项目核心价值点评判全港资标杆楼盘，雄踞城市中心，确保升值潜力全桩基、全框剪、高抗震优质楼盘360度立体滨水，生态景观样板生活区两梯三户，入户花园洋房，高标准生活区极致生活示范区，住宅区≠生活区运用“五级督建制度”，确保项目质量的楼盘五星级服务，乐活“LOHAS”社区采用“企业内刊《路》的形式，传播项目文化的大型地产项目”聘用“群众监理”代表民意督建的楼盘崇人性、尚品质、重民生顾客的要求有多高，我们的水平就能有多高房子底下是良

4、心，房子里面是生命，房子上面是信誉√√√√√√√×××××√项目营销系统评判案场案场引导力不足，没有形成有效的引导体系外观外观形象较好推广媒介体系推广媒介为传统渠道，但对县级城市影响力较弱项目营销系统评判项目网络口碑项目在网上口碑较为一般，且在网络平台上对项目的介绍也较少，影响了项目的认知度和购房者对项目的信息了解程度案场团队素质案场职业顾问只有两人，作为一个销售队伍来说，远远不够，团队的凝聚力以及现场销售气氛都难以保持。而且职业顾问对客户态度较为冷淡，面对上门客户未主动接待，介绍项目情况，容易给客户造成不够重视的感觉目录contents

5、项目基本情况说明1234绿景国际突围策略泗水商业发展格局行销保障体系5主要竞品项目分析城市发展格局南部山地绿化区泗河绿化带西部产业区绿景国际中部综合区东部生活区泗水县的城市发展主轴为沿泉源大道向东西两侧发展，但根据县级城市的居民的生活习惯，城市中部仍是居民居住和购物的首选。中兴路以东为老城区界限。结合旧城改造，整治城中村，改善人居环境，关注中低收入人群，扶助弱势群体，落实经济适用房的规模、位置；完善市政公用设施，结合水系改造增加公共开敞空间，强化商贸中心职能，提升老城区的整体环境面貌。中兴路以西为新城界限。行政中心西迁带动城市向西发展，加

6、快西部新城建设，增强吸引力，发展三产促进人口聚集，增加活力，以新区开发带动旧区改造，拓展城市空间，优化城市功能结构，塑造交通便利、设施完善、环境优美、现代化气息浓郁的新泗水。传统商业格局泗水县的传统商业较为集中，且产品形态、购物环境都相对落后，在现在人们对购物环境和品质要求越来越高的今天，泗水县的传统商业已经满足不了人们享受购物心态的要求，亟需进行产品升级。老商圈规划落后，功能单一已经跟不上时代的步伐，而新市场未能形成规模影响力。老商圈内大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时

7、和老态了。而新市场开发较晚，至今未能形成规模。随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。泗水目前的各市场、商场属于传统的百货业态，缺乏专业细分，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代的步伐。泗水商业处在一个迅速发展的时期，专业细分加速，为本项目的存在提供了空间。传统商业格局泗水商业以人民路租金最高，项目周边人流量较少，租金处于城市的较低水平项目周边的四条主要道路，泉源大道、文化路、泗河路与人民路，租金水平较高。传统商业格局老汽车站商圈——华联超市各商

8、圈典型项目分析项目地址泉源大道与健康路交界路口西南角开发商临沂市黎明商贸有限公司管理公司泗水华联超市有限公司开业时间2003年8月总体规划共3层，共13395㎡、每层4465㎡、门前广场470