2012年5月沈阳中粮大悦城地产项目调整汇报报告

《2012年5月沈阳中粮大悦城地产项目调整汇报报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、沈阳大悦城调整汇报2012年05月目录1、现状分析2、项目定位3、楼层规划4、调整节奏日期截止至2012年5月15日。区域计划总铺位已签约铺位数签约占比已开业铺位数开业占比A区736386%6285%B区1056865%6663%C区14610773%9665%D区292069%1862%总计35325873%24268%租赁现状分析ABCD区签约率为73%,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。铺位统计明细租赁现状分析—业态占比CD区业

2、态占比CD区零售餐饮生活娱乐小计数量12631144175铺位占比72%18%8%2%100%面积（㎡）41619.19932.23087.61060465242.9面积占比64%15%5%16%100%AB区业态占比AB区零售餐饮生活娱乐小计数量11638213178铺位占比65%21%12%2%100%面积（㎡）22664.1711062.515250.441440.840417.92面积占比56%27%13%4%100%偏好大悦城年龄段：26-30岁18-25岁31-35岁大悦城客群价值观特点：追求新潮表达个性品味独特乐于挑战品牌选择动机：体现档次、身份性价比高建议增加经营品类

3、：增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打造国际快时尚第一前沿阵地；引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛围；增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生活方式。数据来源：航院项目中街消费者调研报告现状分析—消费者与客流分布特征调研结果：1、主力店租赁面积占比C区49%。2、计划5月15日确定初步调整方案楼层总面积开业面积(预估）占比总品牌数量开业数量占比调整方向/时间B1379100%000%名品折扣区/6月1L4993328065.6%422866%鞋区化妆品/9月2L55814

4、41079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商务休闲男装/8月4L24502450100%11100%创意家居/100%小计225911449764%1397053%53%备注：开业面积含公共区域面积ZEN主力百货现状分析小结A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。高于平均租售比的楼层为A4B2。整体空铺期较长导致。一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；（采用2012年4月销售数据）CD区整体现状销不抵租。C1、C5、D2处于较正常培养状态。二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动

5、性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。二、项目定位现有定位调整定位项目定位—现有定位如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。从商业建筑分布来看，大悦城四个馆不易形成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱化），若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，

6、并形成四馆资源互相竞争的不利格局。streetdesignPARCLEAPARCLEBPARCLECPARCLEDPARCLEE项目定位—现有定位现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。BADC潮流（现有：MOUSSY、GUESS、ZARA）计划补充：国际快时尚、潮牌服饰，如STRSEASOULHIPANDA时尚(现有：DAZZLE、SEPHORA）计划补充：主力品牌APPLE、国际快时尚Hollister、国内快时尚TIGERLIN茉莉菲尔等品味（现有：CKJ、DKNY-J、

7、it、ZEN）计划补充：流行时尚服饰、生活品味品牌，如FIVEPULS、Less、MISSSIXTY、旱冰场、儿童体验、生活家居、特色餐饮、淘宝创意、美容生活护理等年轻（现有：影院、KTV、电玩城）计划补充：主题酒吧、娱乐会所、红酒吧、24小时餐饮、压指馆、服务配套业态等项目定位—调整定位（1）分期调整：短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策。中期目标：针对商户合同期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平