房地产税务政策

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5、所得税与土地增值税的主要区别：1、企业所得税重视权责发生制原则，而土地增值税讲究的主要是收付实现制原则。2、企业所得税执行国税发（2009）31号文件及其他相关文件，土地增值税实行土地增值税条例。3、计算企业所得税时部分成本可以预计，土地增值税清算时则不行，特殊情况下，计算土地增值税需要预计成本的需要预先与税务部门沟通，此外建筑成本执行限额规定。4、土地增值税清算中涉及甲供材料应计营业税时，注意增值税应税项目的可以不预计营业税，预计应纳营业税可以土地增值税前扣除。一、收入的税务处理1、完工产品确认

6、收入的时间企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他开发产品符合下列条件之一的，建筑物、附着物、配套设施等开发产品，除土地开发之外应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（综合验收）(二)开发产品已开始投入使用。（开始移交，交付使用）(三)开发产品已取得了初始产权证明。（取得大产权证）【国税函〔2010〕201号】“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开

7、发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。”2、开发产品销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品售价内或由企业开具发票的，应全部确认为销售收入；未纳入开发产品售价并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

8、3、收入确认的方式：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。达到完工条件，已经签订一次性全额收款销售合同，即使没有移交，款项没有实际收全，也必须全额确认收入。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银