国际新城策划案

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1、北海国际新城策划方案囁海"歯祢新城效果图策划人：策划时间:2008年6月5日指导老师：一、刖吕二、市场背景分析……三、项口分析四、消费群体分析……五、竞争对手分析……六、项目市场定位……七、主题概念八、国际新城主题活动九、开盘策略十、广告策略随着泛北部湾经济合作的加快，北海市的房地产业也迎来了新的发展契机。在房地产界，经常会听到“一个概念救活一个楼盘”的动人故事，但是随着购房者越来越理性，一个楼盘想仅仅靠一个概念来打动消费者恐怕要成为“天方夜谭”了。纯概念营销失灵了，何种营销才管用呢？概念只有与系统的市场营销

2、策划相结合才能在众多的楼盘中脱颖而出。二、市场背景分析北海房地产长久以来有独特的三多现象，即小规模楼盘多，20亩以下的小盘比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盘多。这些特定的现象和北海房地产发展的历史渊源密切相关，20世纪90年代高峰期一拥而上到低潮期的一哄而退，和大海的潮起潮落颇为相似，这种带有明显投机性质的开发现象必然导致开发商的实力不一、素质不一、信誉不一，进而导致开发楼盘的品质相差很远，部分明显带有欺嵋性质的销售方式使北海房地产业的诚信度受到广大市民的普遍质疑，这对新开发的楼盘的销售是一种冲击，但对

3、具体的销售手段而言又可以转化为一种机遇。（一）两大利好推动北海房地产北海房地产市场整体的发展还是比较理性的健康的，最终是价格和价值吻合。明年房地产有两大利好：一是广西北部湾经济圈上升为国家战略已经明朗，北海房地产正站在一个新的起点上将获的新发展。二是随着中国一东盟“一轴两翼”区域经济合作战略向纵深发展，能量辐射作用越来越宽，北海必将成为广西北部湾经济区开放开发的新经济增长点。专家们认为，广西北部湾是我国西南地区最便捷的出海通道而北海正成为广西最具知名度的城市之一，因此，有理由认为被还将使中国房地产市场下i个投

4、资点。(-)发展趋势从目前北海市的发展情况看，北海市的房地产市场已经开始走出低谷，进入了新一轮的黄金发展周期，随着北海房地产市场的启动，大规模的楼盘在不断涌%,100亩以上的盘已占一定的比例，如森海豪庭、万泉城、黄金海岸、欧情海景园、悦发花园、碧桂华庭、星海颐园等。楼盘规模的扩大，为楼盘的环境配套、品质提升提供了可能。但全市房地产业在国内生产总值中所占的比重仍然比较低，房地产仍处在中低水平、中低价位的发展过程屮，可提升空间比较大。三、项目分析(-)国际新城概况楼盘名称：国际新城开发商：宁汇地产集团区域：海城区

5、详细地址：北海市海城区四川路与站而路交汇处交通状况：良好房屋类型：高层、小高层公寓，商铺售楼地址：北海市海城区四川路与站前路交汇处公交线路：3路、5路楼盘简介：北海•国际新城位于北海市海城区核心地段——四川南路与站前路交汇处，交通便利，独有绝佳的地段环境，尊享稀缺的城市资源，承传湛蓝文化和现代文明精髓，国际商务居住地产项目，拥有灿烂的发展前景！乃是广大成功人士在北海安居创业、投资发展的乐园。北海•国际新城，优雅舒适的生活、便利的居住环境，多种阳光景观户型，天天度假，处处感受真正的滨海生活，感受湛蓝色的居住文化

6、，成为大海的话事人。北海•国际新城，由专业环境园艺设计公司精心描绘，以极尽人性化设计为标准，汇聚国际风尚，以商务公寓、住宅公寓、高档会所、幼儿园、游泳池、商业街、地下停车场、人文景观长廊……商务配套领先齐全的大型生态社区。北海•国际新城，百亩大型生态社区，英将引领北海房地产发展方向，全而提升北海住宅产品开发水平，承载着北海人梦寐以求的生活梦想，开创北海全新居住时代……（二）优劣势分析优势：1.北海•国际新城位于北海市海城区核心地段——四川南路与站前路交汇处,交通便利。2.北海•国际新城配套完善，有商务公寓、住

7、宅公寓、高档会所、幼儿园、游泳池、商业街、地下停车场等配套设施。3.北海•国际新城，百亩大型生态社区，开创北海全新居住时代。1.公交线路有3路、5路。2.靠近火车站，出行方便。劣势：1.靠近火车站，冇噪声污染。2•周边配套不够完善。四、消费群体分析（-）目标客户群的选定1、消费者描述目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、政府公务员、家庭投资者。年龄：28-60岁。置业次数：私企老板和投资者多数为多次置业，企业屮高级管理者和公务员二次置业居多，个人创业者首次居多。购买目的：(1)养老、度假旅游；(

8、2)居家自用;(3)办公用；(4)居家办公(SOIIO)；(5)投资;2.客户来源本地：(1)北海市企业的中高级管理者；(2)北海市私企老板和个人创业者；(3)北海市的中小企业；(4)北海市公务员；(1)本地投资者；外地：(1)东北及江浙一带企业中高级管理者；(2)外地在北海市有业务，需设办事处的企业；(3)外地退休干部；(4)投资型外地客户；1.客户类型从客户的类型來看，项目的客户主耍分为三大类：