策划流程指引

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1、策划工作流程指引前期定位阶段一>必备条件1、土地产权明晰;2、具备开发资质;3、用地资质清晰。二、重要任务分解◊发展商：1、确定各方的合作关系；2、确定土地基本经济指标；3、明确政府机关对于项目定位以及建设的要求。◊代理商：1、与发展商沟通对于项目要实现的战略目标；2、基于战略目标以及市场、竞争环境、未来发展等多元因素影响下的项目定位；3、基于定位为发展商提供相应的物业发展建议，以便支撑整体定位，并为后期营销制造话题提供本体支撑条件。流程图区域分析市场分析项目分析区域客户分析未来竞争分析政策环境分析;属性定位物业发展建议核心价值修正一＞营销推广策略建议5^22i—形象定位一►形象演绎核心

2、价值体系客群定位一＞目标客群敏感点分析发展商预期四.附：工作清单1、市场专题研究报告：宏观、中观、微观经济发展研究、总体市场、区域市场分析、城市发展规划分析、竞争性分析、项目定位逐步方向；2、客户专项研究分析报告：准客户群深度访谈调查分析、业内人士深度访谈分析、政府相关人士访谈分析、类似项目成交客户（业主）分析、项目客户锁定、项目客户描述；3、项目整体发展战略与项目定位报告：项目属性界定、项目整体发展战略、发展战略诠释、项目市场定位、客户定位、形象定位度产品定位、价格定位；4、项目整体开发思路：项目开发节奏、项目分期建议、启动区选址；5、项目启动区策略报告：启动区策略、启动区客户定位、启

3、动区产品定位、启动区价格定位。物业发展建议阶段必备条件1、前期定位明确；2、设计、配套要求及财务指标实现度明确。重要任务分解◊发展商：1、明确项目整体进行节点铺排；2、明确项目投资及回收期等各项经济相关要求。◊代理商：1、根据项目前期定位进行市场调研，了解同质及互补市场现状和未来供应情况；2、根据项目总体节点铺排及经济测算、市场调研情况制定物业发展建议方案。三、流程图整体规划建议•户型设计要求•园林规划设计建议•智能化、用材建议►建筑排布产品设计软件配直建议等四.附：工作清单1、项目物业发展建议报告：整体规划布局建议、建筑风格建议、园林景观建议、人流、车流动线设计建议、停车库设计建议、相

4、关配套建议；2、产品与户型创新设计建议报告、园林景观建议方案、物业管理模式与智能化建议方案；•产品与户型创新设计建议报告一一整体产品风格建议、产品创新设计建议、户型创新设计建议•园林景观建议方案园林景观风格建议、园林景观设计建议、景观小品设计建议•物业管理模式与智能化建议方案物业管理模式建议、物业管理公司推荐、智能化设计建议产品设计阶段一、必备条件1、前期定位明确；2、整体规划布局要求明确；3、产品创新要求、园林、物业管理、智能化等方面要求明确。二.重要任务分解◊发展商：1、把控产品设计符合项目定位、发展战略；2、产品设计实现的费用与发展商预算相匹配。◊代理公司1、配合发展商提供市场方面

5、的产品设计新动向；2、配合发展商进行目标客群对于产品设计阶段成果进行市场验证。◊合作公司设计院1、根据发展商以及代理公司对于项目的整体定位、户型配比以及项目基本经济指标和用地红线图，做项目总规；2、总规通过发展商认可后，进行标准层户型设计；3、公共配套设施的设计、满足政府对于用地规划的其他要求；4、根据发展商要求，对平面布局、项目户型、智能化等方面进行相关设计和配备；5、扩粗方案以及施工图。园林公司1、根据发展商对于项目整体定位、风格、园林要求、项目基本经济指标和用地红线图，市政要求等做项目园林设计；2、扩粗方案、施工图。三、流程图总体规划目标总体规划原则园林设计—►园林景观小品塑造J详

6、细规划指标概念设计>-规划设计调整总平面布局要求-—配套设计细化设计方案尸定稿i建筑施工建筑风格要求方案招标>物业管理公司推荐丿会所配套要求方案评杯户型设计要求规划方案设计丿四.附工作清单1、规划设计任务书、建筑设计任务书；•规划设计任务书一一规划设计原则、规划设计的要求、规划设计成果要求、规划设计时间计划•建筑设计任务书一一规划方案分析、户型面积设计建议、户型创新设计建议、新技术应用建议、建筑风格设计建议、园林风格设计建议、配套设施设计建议2、规划设计评价与调整建议报告：地块解析、规划评价原则、现有规划设计评价、价值、开发、营销综合评价、调整建议；营销筹备阶段一、必备条件1、项目前期事

7、宜已经完成，建设工程规划许可证、施工许可证、广告合作公司确定以及基础施工已经进行到一定程度；2、广告评标、合作公司工作方案明确；3、销售目标的要求（总体目标I阶段性目标等）明确；4、营销费用以及推售进度要求明确。二、重要任务分解◊发展商：1、确保工程顺利进行；2、重要营销策略方向把控、执行的配合；3、售楼处、样板房、公共空间、展示园林等展示条件的施工和工程进度的把控;4、模型公司、制作公司、礼仪公司、媒体、样板房设计及装修公司、合作