睢宁管理审计

《睢宁管理审计》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、关于睢宁原禾农产品市场有限公司的管理审计与建议一.方法本次审计，主要结合2月3ri股东会决议精神，明确审计重点在于核实公司净资产和公司内部控制系统运行情况，为相关决策提供依据。公司净资产核实审计工作主要由外部中介提供，本人主要就公司经营管理中的内部控制情况进行了核实，并延伸进行了经营管理诊断。1•一对一交谈。利用一整天时间，分别与叶总、市场运行朱小阳、工程部朱玉章、市场部韩清、办公室程绍辉、财务部闫寒、副总陈浩进行了工作交谈，交谈内容涉及公司沿革、业务拓展、招商环境、各部门工作职责、业务流程、制度建设、团队合作等内容，并就市场拓展计划

2、、三期销售配合市场招商的客户圈层和财务预算分别要求朱小阳、韩清和闫寒提交文字材料，前两位已如期完成。在回杭途屮与总经理陈安东作了交流。2•查阅书面资料。查阅办公室提供公司现行规章制度，政府就招商引资、农产品流通的支持政策以及针对我公司落实政策批文，抽杳了部分工程合同材料，查阅财务提供除审计所涉的会计凭证、账册、报表之外的其他资料，如当地财税政策，银行、工商年检审计材料等。3•实地查看。实地查看了项目一二三期现场，并对丄程部、办公室、市场部、财务部等部门办公用晶使用、耗材库存和文档保存情况进行了检查。二.存在问题、分析与建议1•关于公司

3、经营模式问题。原禾公司（简称公司）现行经营范I韦I涵盖农产品经营和房地产开发，冃前被当地政府和财税部门定位为开发商业地产的房地产项冃公司。一方面享有唯宁政府关于高效规模农业企业的和关优惠政策，同时又被税务部门按照房地产企业征收各类税收。公司正式职员21名，设有经理室、财务部、办公室、运营部、币场部和工程部。公司盈利模式主要有商舗开发销售、少量持有资产（大棚和冷库）出租业务以及市场管理等。从一、二期商铺销售业务来看，总计销售收入4400余万元，上交各类税费近700万元，包扌舌营业税、城建税及附加、预征土地增值税（按销售额的3%预征）、企

4、业所得税（预征）、股权转让利得税和企业家个人分红所得税（预征）等。公司在争取政府优惠政策落实方面做了大量工作，H前己经落实的土地岀让金返还款1515万元，项目报批报建费用方面相继减免了部分行政事业性收费、经营服务性收费和政府性基金项fl共计15项Z多。但鉴于当地经济相对落后，税源基础薄弱，已上交税收通过财政返还难度不小，目前被占用的应退未退税金数量可观，成为加剧公司资金紧张的一大因素。这种看似矛盾的公司组织设计，在投资初期來说无可厚非。因为在房地产形势尚好的08、09年，既要最大限度获取投资农业的优惠政策，乂耍考虑以较小投资取得较高的

5、冋报，特别是通过开发销售快速冋笼资金，进行项目分期和滚动开发，因此，公司采取了商业地产企业的经营模式。儿年来的开发实践证明是有效的。但也存在着一些问题，比如，企业融资信贷受到房地产宏观调控影响严重，税收（含预征）名目多，与招商政策中的承诺有所出入，税金占用加剧资金紧张,高效规模农业项Fl与房地产开发业务并存于同一金业存在政策效益被对冲，商铺开发散售与市场统一经营管理之间的矛盾，公司业务中工程、销售和市场营运的协调问题等等。1•关于公司组织成长。H前公司组织结构急需从单纯商铺开发的项H公司型转向商铺开发与市场运行并重的多业务管理的成熟公

6、司型。公司个别部门如运行部、市场部的主管对于部门工作有冋顾、总结和思考，但主耍是零散的、个体的和不系统的，公司整体需要有系统性的总结冋顾和对于新年度的业务重点思考，需要有经营计划和对策步骤。个人认为公司组织急需要成长，尽快摆脱单纯的项H公司应急性管理状态。虽然现有的规章制度、业务流程、人员配置，能基本满足项目开发阶段公司的管理需要，但客观上公司已经进入开发和运行并重的阶段，需要公司制定明晰的发展战略和清晰的经营口标、业务计划，需要将年度计划分解到各职能部门，辅Z以考核、监督和激励制度、政策，只有这样，公司运行才能步入稳健的轨道。公司成

7、长还得益于各部门的信息互动和协同作用，公司各部门应避免“£1扫门前雪”，如果单纯为销售而销售，为招商而招商，必将使公司业务陷入被动。对此，市场部、运行部的计划和总结，还须提高到公司层面，公司层面需要拿出具体能整合自身各职能部门业务的办法来，统领各部门的T作朝着一个方向去努力。1•关于三期销售和后续拿地问题。一、二期商铺销售240间，已基木冋笼资金（未冋笼资金141万元左右），实现销售目标如期完成。部门主管韩清总结销售工作的不足之处在于对客户的经营业态、状态和实力没有进行彻底的排摸，很多客户在商铺交付使用后不及时开门营业，导致市场运作相

8、当吃力。运营部朱小阳在总结两次开业失利的原因中提到三条：一是招商经营户结构不合理，一二期市场业主中外地经营户和新经营户占70%・80%,而当地老市场经营户仅占20%-30%；二是没有寻求县政府和主管部门的支持，公司单打独