美国产业地产百年发展对中国的启示

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1、美国产业地产百年发展对中国的启示周建成网丄/知名金业高管/著名产业地产专家虽然产业地产作为一种独立的房地产业态，在我国改革开放进程中的发展仅仅走过了十几年的历程，其间也形成了一些模式，积累了一些经验。但整体而言，人们对产业地产的认知仍然处于一种知之甚浅的状态。相对屮国而言，系统记录美国产业地产发展演变的翔实数据资料却可冋溯到100多年前，这为深入分析和细致研究美国产业地产的发展规律捉供了坚实基础。同时，人们不禁要问，美国产业地产的百年发展，对中国又有何启示意义？美国的产业地产是一个包含4大类12小类的庞大集群。经过100多年的发展，美国产业地产逐渐从混沌走向清晰，最终达到分门别类，遵循各自规

2、律独立发展，这是美国产业地产走向成熟的重要标志。中国产业地产的发展也必将沿着不同的细分领域演进，逐渐形成相对稳定的结构特征。在美国，相对于住宅、商业地产、写字楼等房地产的这些组成部分來说，产业地产无论从建筑面积來看，还是从价值总量来说，都是构成美国房地产的最人的组成部分。美国产业地产的建筑面积高达23.2亿平方米，它包括4大类12小类等多种类型。在美国产业地产的总量中，仓储配送类产业地产是规模最大的产业地产类型，占到美国产业地产总量的55%以上，接近13亿平方米。制造类产业地产是美国产业地产的第二大组成部分，大约占美国产业地产建筑面积总量的30%,接近7亿平方米。柔性型产业地产是美国产业地产

3、的第三大组成部分,总量约为1.9亿忆约占美国产业地产建筑面积总量的8%。除此之外，贝IJ是货运类产业地产以及那些难以进行类别归属的产业地产，总量约为1.4亿平方米,约山美国产业地产建筑而积总量的7%。无论是从产业地产的市场化发展历程來看，还是从国民经济的产业结构升级水平來说，中国产业地产的发展阶段和发展水平都远远落后于美国。诚然，美国产业地产屮的4大类12小类等各种类型的产业地产在屮国都已存在，并形成了一定规模。但是，其一，中国产业地产还有一些类型虽然形成一定规模，但社会化程度不高，依附丁其主导产业，并未以一种独立的业态，以社会化、市场化的形式成为社会经济发展中的独立力量，譬如，重型配送类产

4、业地产、重工业制造类产业地产和机场飞机库产业地产。社会化、产业化和市场化发展将是各类产业地产发展的必然方向，目前社会化、产业化和市场化程度低的领域将蕴含着发展机遇。其二，由于中美产业结构之间的差异，以及土地要索禀赋的不同，使得中国产业地产各组成类型之间的比例关系显著不同于美国。譬如，由于屮国现代服务业发展水平相对较低，所以研发柔性型产业地产和办公展览型产业地产在产业地产总量屮占比相对较低。由于屮国工业用地供应相对较多，开发利用效率相对较低，使得货架式仓储配送类产业地产在仓储配送类产业地产总量中的占比相对较低。如此种种，不一而足。当前，中国产业结构正在急剧变迁，劳动、土地、资金等生产要素禀赋正

5、在发生显著变化，不同类型产业地产的相对过剩、相对不足和市场空口会骤然凸现，快速转型和抢占市场空口成为当前格外需要关注的事情。美国产业地产的细分类型、建筑体量和项目选址细分类型建筑面积用途配比顶棚高度（ID）选址标准仓储配送类产业地产区域仓储配送类产业地产W9290m2办公区域比例W25%，制造区域比例W10%,冷冻/冷藏室占仓储区域的比例W5%4.88-7.32大型仓储配送类产业地产>9290m2办公区域比例£10%，制造区域比例＜10%,冷冻/冷藏室占仓储区域的比例W5%>6.1重型配送类产业地产>9290m2办公区域比例＜號>7.32冷藏配送类产业地产无限制办公区域比例W15%冷冻/冷诫

6、室占仓储区域的比例＞25%某些食物加工需要制适区域6.1-9.15货架式仓储配送类产业地产无限制办公区域比例＜5%可以>18.3制造类产业地产轻工业制造类产业地产W27870m2办公区域比例W20%,制造区域比例50-75%,起重量W25吨4・27-7.32重工业制造类产业地产92930m2办公区域比例平均为10%,制逍区域比例75-90%,起重量可以＞100吨4.88-18.3机场E机库产业地产无限制办公区域比例为5%,制造区域比例75-90%（维修空间）<30.5柔性型产业地产研发柔性型产业地产高达9290m2办公区域比例为25-75%,為技术空间和实验室比例为25-75%,仓储空间比例

7、＜20%3.05-5.49“路边感觉”忧办公展览型产业地产高达139352m办公区域比例为30-40%,仓储空间比例奇达70%4.88-8.54“路边感觉”忧货运类产货运站产业地产可高达9290m2办公区域比例为5%,建筑密度20%3.66-4.88业地产空港产业地产可高达9290m2办公区域比例为10%高达9.15说明:美国的产业地产在项目建筑体量上有着相对清晰的标准，每种类型的产业地产项目都保持在各自大致