虹桥写字楼研究

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1、虹桥开发区写字楼市场浅析1.虹桥开发区概况1」区域界定虹桥经济技术开发区，东起中山西路，西至古北路，南接虹桥路，北临仙霞路。图1-1:虹桥开发区区域界定1.2区域规划虹桥经济技术开发区占地面积0.65平方公里，建筑用地31.09公顷，绿化用地19.54公顷，道路用地14.39公顷。规划建造展览展示场地30万平方米，办公楼30万平方米，宾馆饭店30万平方米，商住楼30万平方米，配套设施及外国驻沪领事馆30万平方米。图1-2:虹桥开发区区域规划1.3功能定位虹桥开发区的发展目标是强化虹桥地位，拓展虹桥功能，将虹桥涉外贸易中心建设为以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角的SCBD（城

2、市中央商务区副中心）地区。并推出“依托虹桥、发展长宁、建设大虹桥商贸区”的发展战略,把虹桥开发区再次推上历史舞台,给了开发区强化功能、积聚优势和重新拓展的好机遇。今后将继续以商务贸易为主、商业为辅凸现涉外经贸与商务主导功能，建成现代服务业集聚区。1.4区域现状虹桥开发区距离虹桥国际机场15分钟车程；区域内有近30多条交通路线；延安路高架直通沪宁、沪杭高速公路；中山西路、天山路、古北路以及虹桥路等主要交通要道，共同构筑了虹桥开发区便利的交通网络。虹桥开发区内有虹桥友谊商城、万都购物中心商场以及百盛购物中心等大型商业设施，积聚了众多的餐饮休闲娱乐品牌，极大地满足了区域内对于商业娱乐的需求，近年来

3、已经形成了非常浓郁的商业休闲氛围。2.虹桥开发区写字楼市场状况虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地，区内已建及在建写字楼共15幢。本文对于销售情况及销售价格的内容着重分析了4个在建项目，对于其他部分的分析将以11幢已建成物业为主。表2-1:虹桥开发区写字楼列表物业名称物业地址档次总办公面积（万平方米）开业时间万都中心兴义路8号甲级92002年远东国际广场仙霞路引9号甲级101999年国际贸易中心延安西路2200号甲级3.31993年世界贸易商城延安西路2299号甲级71999年新虹桥中心大厦娄山关路83号甲级4.761999年虹桥上海城遵义路100号甲级82001年仲盛金融中心仙霞路8号乙级

4、3.221996年协泰中心大厦遵义路88号乙级3」1992年安泰大厦遵义路107号乙级2.971998年东方国际大厦娄山关路85号乙级4.71997年太阳广场仙霞路88号乙级7.231995年2.1供求状况虹桥开发区目前区内投入使用的11幢写字楼中甲级写字楼共有6个，乙级写字楼有5个。无论是甲级写字楼、乙级写字楼均为涉外物业，为该区域内积聚了一大批外资企业提供了条件。目前区内可使用办公面积为63.28万平方米，入住率为92%左右；其中甲级写字楼可使用面积为42.06万平方米，入住率为92%左右。表2-2:虹桥开发区甲级、乙级写字楼供求对比物业档次个数（个）可租赁办公面积（万平方米）已租赁办公

5、面积（万平方米）入住率甲级642.0638.7292%乙级521.2220.1795%资料来源：上海中原研究咨询部可以看出，虹桥开发区写字楼的入住率都比较高，除万都中心和远东国际广场由于自身体量较大而略有空置之外，其他物业基本维持在95%左右，一方面是由于该区域的办公氛围良好，另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。另外区域内存在两种极端的现象：超高品质高租金入住率高，如国际贸易中心；租金低入住率高，区域内乙级物业品质并不逊色，同时又具有租金优势，因此相对来讲，区域乙级物业的入住率更高。表2-3:虹桥开发区写字楼入住情况档次物业名称入住率甲级万都中心85%远东国际广场90%国际贸易中心1

6、00%世界贸易商城95%新虹桥中心大厦95%虹桥上海城95%甲级平均入住率92%乙级仲盛金融中心95%协泰中心大厦95%安泰大厦95%东方国际大厦95%太阳广场95%乙级平均入住率95%资料来源：上海中原研究咨询部从在建物业的销售情况来看，目前虹桥开发区在售写字楼物业主要有4个，分别为盛高国际大厦、嘉麒大厦、现代广场和同诠大厦，其中盛高国际大厦和嘉麒大厦为甲级写字楼。这四个写字楼物业均位于仙霞路沿线区域，无论是交通还是商业环境都非常优越，加上这些物业自身品质优良，因此市场认可度都比较高，去化速度比较快。表2-4:虹桥开发区在售写字楼物业名称物业地址上市面积（万平米）上市套数（套）已售套数（套

7、）盛高国际大厦仙霞路137号311493嘉麒大厦古北路666号2」7553现代广场仙霞路369号5.4164118同诠大厦古北路678号1.688881资料来源：上海中原研究咨询部2.2租售价格2.2.1租金水平从租金水平上来看，虹桥开发区甲级写字楼平均租金在0.7美元/平方米•天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在0.5美元/平方米•天左右；从物业管理费上来看，甲级写字楼与乙级写字楼相差无几，甲级写字楼略高于