浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策

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1、浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策［摘要］本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。［关键词］个人住房抵押贷款；风险；防范对策［中图分类号JF832［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）38-0124-021个人住房抵押贷款概述1.1个人住房抵押贷款的含义个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其

2、所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。1.2个人住房抵押贷款的分类个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类:按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。（1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利

3、率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。（2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。（3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。（4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。1.3个人住房抵押贷款的作用1.3.1个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较

4、长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益,带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。1.3.2个人住房抵押贷款在一定程度上解决了购房借款人资金短缺的难题居民通过利用个人住房抵押贷款能提前实现住房消费。对于绝大多数的居民来说,住房是其一生中最大的消费品，但住房价格对于大部分居民的收入来说相对较高。个人住房抵押贷款通过分期付款机制，使居民能预先支付购房款，减少了购置房产的一次性支付额，极大地提高了居民

5、的购房能力。1.3.3个人住房抵押贷款能加快房地产业及金融业的协调发展个人住房抵押贷款一方面提高了居民的购房能力，增加了居民对住房的需求，另一方面也扩大了房产企业的市场需求量,促进了房产开发业务的发展。同时，通过个人住房抵押贷款业务，银行增强了资金的流动性，有利于银行等金融机构对于其自身资产结构的调整。2个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险2.1信用风险信用风险，又称违约风险，是指借款人因各种原因未能按时、足额偿付债务或银行贷款从而发生违约的可能性。当发生违约时，银行或债权人必将因为未能得到预期的

6、收益而承担财务上的损失。信用风险在个人住房抵押贷款业务所遇风险中占主要地位，一种非常常见的风险。信用风险具有以下几点特征：突发性、扩散性、综合性、隐蔽性和积累性。在个人住房抵押贷款的中请和执行过程中,可能会存在很多因素最终导致申请人不愿或不能及时偿付贷款本金和利息，其中不仅有客观的，也有主观的，从而最终产生了不良的个人住房抵押贷款，也就是所谓的信用风险。个人住房抵押贷款业务中所产生的信用风险至今仍没有找出一个稳妥的解决方法。近些年，个人住房抵押贷款的申请人，大多数是收入市场化程度较高的、收入水平波

7、动幅度较大的职业，随着国民经济快速发展的波动性和周期性,个人住房抵押贷款的信用风险这种中长期风险将更加值得关注。2.2流动性风险流动性风险，是指银行等金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现从而产生利益损失的风险。银行等金融机构保证资本质量的一项重要原则就是流动性。由于个人住房抵押贷款还款期限的长期性，从而使其具有了较大的风险性。这种风险的威力已经在2008年美国的次贷危机中得到体现，其影响波及了整个金融业。因此这种风险也是我国的金融业需重点防范的，避免因流动性风险从而引发信贷危机。冃

8、前，我国房地产市场的逐渐降温,居民的住房购买欲望不断下降，抵押房产的变现能力也随之下降，加大银行等金融机构不良资产的规模，从而进一步加大流动性风险。2.3操作风险操作风险，是指由于银行等金融机构有问题或不完备的内部管理操作程序、系统、人员或外部事件而导致损失的风险。也就是说，影响操作风险的因素可分为四类：人为因素、程序因素、系统因素和外部因素。导致银行等金融机构产生资本风险的主要原因之一就是内部员工的违规操作。随着个人住房抵押贷款业务数量的快速增加，银行等金融机构为了加快办理贷款业