青峰路项目商业定位报告

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青峰路项目定位研究 项目南站铁西村地王月明楼商贸城项目位置一区二区三区林业厅小区保障性住房铁路住宅 区域环境区域位置：位于火车南站西侧，北起高山路，南至供销社仓库，西至林业厅试验站的绿化基地，东至火车南站及铁路沿线，区域面积48平方公里，现为雅山管委会辖区。基础配套：青峰路西侧片区城市基础配套到位，以东的铁西村一、二、三区（项目地）除水电有线外，其它均为未接入。市政配套：铁路以西片区有小学、初中各一所，其它服务设施较弱。生活购物：主要集中在南站商圈及七一酱园商圈。交通出行：青峰路有914公交线路，又途径宝山路、南站、仓房沟路口等拥堵路段。项目周边的居民通常步行500米经铁路涵洞到南站乘坐公交车出行。车辆驶入路口（仓房沟路、奇台路口）少且远。社会环境：区域内居住着23个民族的5万余人，其中流动人口近3万，占总人口的51%环境卫生差，治安状况一般。主要小区：广汇2003开发的泰裕花园、汇景园，在建的林业厅自建楼、沙区保障性住宅小区。前景规划：青峰路两侧的棚户区2010年列入沙区改造项目，计划2013年完成，该片区主要以绿化及居住为主，预计区域人口可达8万。 区域规划核心资源：交通枢纽商贸物流雅山绿化项目 地理位置：项目位于火车南站西南，原为南站三号货场的仓库，西侧为青峰路，南侧为雅山派出所及沙区保障性住宅，东侧为铁西村三区和三号货场，北侧铁西村2区，项目近边与铁路外侧距离130米，与火车南站相400米。规划指标：项目用地面积35亩，容积率≤2.5，总建筑面积5万平米，建筑密度≤22%，绿地面积≥35%，项目西侧建筑线退让20米。地块情况：地块基本呈以青峰路为底边的梯形，项目沿青峰路长约180米，宽约120米。项目于周边地形落差较大，平均落差12米，最大落差16米。项目基础为山体风化岩，基础安全性较好。周边关系：项目东侧为已列入拆迁的铁西村3区及3号货场，项目外延距高铁线100-120米；南侧地形较高与雅山派出所、保障性住宅小区隔路相邻；西侧为青峰路；北侧为已列入高铁拆迁范围的铁西村二区。项目交通：车辆进入项目的南入口为仓房沟路口，距离约2200米；北入口为奇台路入口，距离1900米；步行入口为南站南侧涵洞，距离250米，目前是铁西村（铁路路管理区）3000户居民的主要出行方式。周边发展：青峰路以东、馒头山以北与铁路围合区域为铁路局管理范围，由于基础设施差，居住人群复杂，环境卫生问题是管委会与铁路方矛盾的焦点，因高铁从该区域经过，正在实施拆迁及动员工作，预计2013年完成。拆迁后，除本项目外其它均为公共绿地，馒头山以南的沙区保障性住宅今年竣工；本项目西侧（青峰路以西）800余亩的棚户区已列入沙区重点改造项目，主要为保障性住房和商品房开发。2015年青峰路沿线区域房产开发及公共绿地建设完成，雅山西侧的面貌将被彻底改变。项目概况 奇台路北入口馒头山南入口铁涵入口项目林业厅小区棚户区改造建设用地保障性住房汇景苑泰裕花园公共绿地仓房沟路火车头商贸城发展示意公共绿地火车南站青峰路青峰路 130米120米180米948940936952951946936940地形分析0米-12米-15米-11米 项目分析优势：地理位置距城市及商业中心较近区域环境改造，想象空间较大地处外环与二环之间出城较易与火车南站相邻可借助人流、物流资源项目地形及相对孤立，容易打造独特物业劣势：地处铁路外侧，受噪音污染及电磁影响入口少车辆进入受交通枢纽的影响较大区域人口较少，项目的商业服务空间有限项目相对孤立，项目定位及营销要求较高区域出行方式受铁路影响较大机会：区域拆迁改造带来的仓储物业需求高铁沿线拆迁的住宅物业需求棚户区改造对区域生活环境的优化风险：项目定位受房地产市场调控政策的影响项目周边棚户区公共绿地改造进度火车南站的定位及商圈资源可利用性 定位分析考察因素重点描述高品质低容积率住宅中品质中容积率住宅+商业低品质高容积率住宅+商业地理位置距城市中心、商业中心交通枢纽较近不适宜适宜适宜交通状况公共交通线路多车辆进入不方便不适宜不适宜适宜生态环境生态环境需改善、交通噪音较大不适宜较适宜较适宜项目规模5万平米规模较小适宜较适宜适宜规划要求以高层住宅为主不适宜适宜较适宜生活配套市政、生活服务配套一般较适宜较适宜适宜企业愿景中高品质健康住宅适宜适宜不适宜 规划方案 开发建议住宅部分满足原规划设计要求以青峰路项目入口标高为±0以80-100平米二房二厅为主力户型加大降噪措施，增加自然新风系统商业部分（方案一）利用项目地势落差开发地下商业地下商业按红线面积内（20000平米）满铺、地下三层（层高4.5-5.1米）、结构转换、大开间设计负一层为超市、银行等服务配套，负二层为仓储，负三层为立体车库。商业部分（方案二）沿街一层门面（150×12米）以银行、电信、社区门诊、超市为主地下三层与方案一设计要求相同、结构转换、大开间设计负一休闲、健身，二层为仓储，负三层为立体车库。普通住宅：48972平米，500套地面商业：792-1800平米地下商业：20000平米地下仓储：20000平米地下车位：单层556个，双层1000注：地下部分每层均设计户外车辆进入通道、沿青峰路设负一层步行梯及自动扶梯，地下车库设电梯至地面。 交通坡度4-5%高铁线高铁控制范围负三层入口负二层入口负一层入口943950943941935945946948952 价格参考住宅：5500-5800元/平米48972平米27000万地面商业：15000元/平米792-1800平米1188-2700万负一层：10000元/平米20000平米20000万仓储：8000元/平米（租赁1元/日平米）20000平米16000万车位：15万/个1000个15000万合计：建筑面积11-11.18万平米销售金额79188-80700万平均单价：7199-7218元/平方米注：住宅价格参照蓝天森林花苑