中地行出品广州市保利林语山庄提案.ppt

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1、广州城市总体规划发展广州别墅市场情况PARTⅠ市调篇【保利·林语山庄】整体提案本案提案思路PARTⅠ市场状况PARTⅤ营销推广PARTⅡ解读项目PARTⅢ项目定位PARTⅠ市场状况>>开发区的发展对项目的影响>>广州市别墅市场竞争格局>>别墅市场客户分析>>目标客户城市总体规划——东进西联，北优南拓广州结构中心区大组团城市东翼大组团城市北翼大组团本案属于城市发展的东翼大组团，属于城市发展的重点区域。东进构建广州立体交通网络开发区相互之间的交通时间缩短至20分钟左右；到广州市区则在30-40分钟之内；1.5小时内可到达珠

2、三角的任何一个城市；地铁四号线2006年开通。广州经济技术开发区定位已从单纯的经济功能区转变为城区，并将成为城市副中心政府通过减免税费的优惠来吸引外地投资亚运经济的兴起和发展广州市确定的“东进”战略，开发区成为推进广州东部地区城市化的主要力量。开发区是广州未来几年重点建设的城市副中心。亚运经济更直接的提升了广州东部的区域地位，推进了广州东部的发展，有效缩短了广州东部与受众群体的心理距离，使扩宽客源成为可能。区域规划发展对本项目的影响开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素世界500强企业广州有113家，在开发区落户

3、的已经有83家。目前，开发区内有1700多家企业，其中投资在1000万以上的70~80%。广州经济技术开发区效益指标在全国各大开发区中已达第一。开发区还要扩大行政区域，要将白云区九佛镇、竹料镇归入开发区内，由原来的200万平方米扩大到600万平方米，开发区的规模达到全国第一。开发区内第一个别墅项目--【保利·林语山庄】附近区域将成为开发区的一个地理中心。开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素开发区目前的常驻人口有16万（未包括在开发区工作但在外区居住的人员），其中企业中高层以上人员约3~4万人。这一两年每年都有大

4、约250家企业进驻开发区，所以，人口的潜力是非常的大。开发区企业中高层管理人员的月收入，一般在人民币1~2万元，具有购买联排或独立别墅的能力。由于以往开发区内没有档次较高的物业可选择，因此这部分人员分散居住在周边的或更远的一些楼盘（如凤凰城、翡翠绿洲、祈福、华南新城或天河区的一些高档住宅物业。【保利·林语山庄】将填补这个居住空白！结论及建议：本案距离城市中心区域较远，承接其辐射能力较弱，同时本案的自然资源并无明显突出之处，目前对外区域的吸引较弱；相反开发区（科学城）的高速发展以及其发展所带来的经济和投资价值与本案开发存

5、在着极其密切联系；本案今后的宣传推广应多与政府及科学城管理中心联动，利用他们的社会影响力来借势推广本案。开发区的发展对本项目所产生的影响——不确定因素科学城的建设过程，对本案产生短期的负面影响科学城招商引资成型后，对本案的可能威胁中心区域北部区域东部区域（本案所在区域）南部区域广州市别墅市场竞争格局——从区域角度看四个区域别墅市场竞争分析——中心区域大多数有着独特的地理环境，四面珠水环绕或者紧邻公园。市政配套完善，区位优势明显。本区域充斥大量粉尘和噪声污染，严重影响了区域环境。周边是建筑森林，在一定程度上降低了区域别墅

6、的价值。竞争能力由于土地的稀缺性和供应量少而显得强；具有良好的保值能力。四个区域别墅市场竞争分析——东部区域有良好的自然资源和生态资源。处在中心区域与未来中心区域及珠三角的结合地带，客源层面会越来越广。区域发展有高科技的产业支撑。数个大型项目的联合炒作使区域的板块效应明显。区域内市政配套极度缺乏，需靠楼盘通过自身配套解决。存在一定的交通费用成本区域的别墅市场已经成为广州市的主要供应区域之一；在产业支撑下，有持续发展的潜力。四个区域别墅市场竞争分析——南部区域有一定的自然资源。地铁三号线有助于交通环境的改善。多个大型项目

7、的联动使区域的影响力会持续相当长一段时间。会展中心的建立和旧城区工厂的搬迁将进一步改善区域环境。洛溪大桥和华南快速干线设卡收费，增加了生活成本，间接影响客户购买欲。过度开发，造成了区域的交通障碍，也影响了区域的自然环境。竞争能力随着区域房地产的过度开发而回落。四个区域别墅市场竞争分析——北部区域本区域先天的优越自然环境；同和路的扩建使本区域南湖板块与城市距离拉近，也使这一板块“离尘不离城”；政府“北优”的整体规划，对区域环境以及生态的保护，都将起到良好的促进作用。近郊区域整体的相应配套还不完善；区域产品设计的稍陈旧在一

8、定程度上影响了别墅买家的置业选择。由于自然资源的不可复制性使区域的竞争能力比较稳定；但如果产品的设计仍然守旧的话，会对区域别墅市场产生一定的影响。小结：本项目在东部区域的竞争力东部区域西南面已初步形成板块效应，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、甲天下别墅园等大型项目的开发，向市场输出了大量的别墅产品，使消费者对该地段的别墅有了初步的认识和认