胶州李哥庄水岸绿城项目可行性分析报告.pptx

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1、胶州李哥庄水岸绿城项目可行性分析报告中地策略·市场部2013年6月逻辑框架环境分析水岸绿城分析报告项目分析李哥庄概括项目四至产品规划分析产品销售分析产品推广分析产品去化分析客群分析结论逻辑思维导图项目周边配套项目周边交通项目生活氛围开发商分析产品优劣势分析周边竞品分析逻辑框架环境分析产品分析周边竞品分析123结论4地理位置较为偏远，经济较为发达，以第二产业为主导，形成一系列产业链，有利于外地人大量涌入。本案位于胶州市李哥庄，李哥庄镇位于胶州市最东部，东南濒桃源河与城阳区接壤，东北与即墨市毗邻，西侧以大沽河为界与胶东镇相邻，北段与北王珠镇、即墨市张院镇相连。总面积75平方公里，2010年生产

2、总值约60亿元，第一、二、三产业所占GDP比重分别为8%∶57%∶35%。全镇形成以毛发制品、制帽业、建材、木制品、食品加工等五大主导产业。并在2012年重点引进铁马机械、高速列车新材料等20多个先进制造业项目。产业发展的直接效应是带动当地农民、外来人员在镇驻地就业、落户,从而形成了良好聚集效应。李哥庄概括16km40km23km26km距胶州市政府16公里距离即墨市政府26公里距离城阳区政府23公里距离青岛市政府40公里李哥庄被誉为全国文明之乡、中国制帽之乡、全省经济强镇。李哥庄周边公路路况较好，驾车行驶较为便利，周边工厂较多，西侧紧靠铁路，有一定噪音污染，居住舒适度较差。项目四至区位：

3、本案位于胶州李哥庄镇北部。地址：胶州市李哥庄镇聚福路1号四至：东至广场大街西至飞龙大街南至龙翔大街北至广大大街本案广大大街飞龙大街飞龙大街龙翔大街东侧：玉恒制帽有限公司、迪凯饰品公司、青岛金箔服饰有限公司、青岛宇超制帽有限公司、青岛宏大钢有限公司。西侧：青岛冠利制帽有限公司、青岛优源优钢铸公司、胶青铁路。北侧：青岛亿益灯具有限公司项目周边医疗教育资源相对完善，生活配套齐全，购物较为便利。项目配套教育资源：李哥庄小学、胶州市第八中学、向阳幼儿园、小海燕幼儿园。医疗资源：李哥庄中心卫生院。生活配套：利客来超市、利群超市、让利超市、青元五金店、海风医药超市。本案李哥庄小学胶州第八中学小海燕幼儿园

4、向阳幼儿园李哥庄中心卫生院2.5km利客来超市利群超市青元五金店海风医药超市项目周边建成小区较多，入住率较高，居住氛围良好。项目周边氛围建成小区：盛世家园、贵都花园、聚福苑小区、顺盛聚福源本案聚福苑小区2.5km盛世家园贵都花园顺盛聚福源项目周边道路况较好，道路纵横交错，道路通达性良好。项目周边道路本案南侧2.5公里为204国道，驾车向东20分钟可抵城阳区，向西15分钟可达胶州市区。本案2.5km龙翔大街沽河大街204国道迎宾大道联谊大街香港大街本章小结李哥庄是经济强镇，以第二产业为主导，并建成一系列产业链，吸引大量外地人就业。本案周边生活配套齐全、医疗教育资源完善。周边道路纵横交错，道路

5、畅通性良好。周边建成小区众多，居住氛围良好。本案项目附近工厂较多，西侧紧邻胶青铁路，会有严重噪音污染。居住舒适度较差。逻辑框架环境分析产品分析周边竞品分析123结论4产品规划分析水岸绿城分为A.B.C.D.E五区，占地20.2万平方米，建筑面积68万平方米，规划有100余栋6层低密度建筑，共有5000户。A区已交房办房产证，B区基本完工。C、D区已于2013年3月份全面动工；E区将于今年10月份动工。由图片可知本项目外立面为涂料粉刷，内部景观为平地绿化，景观毫无特色，由此判定本项目为低端社区。项目沙盘项目实景图项目实景图项目体量较大，品质较差、定位为低端社区。产品分析水岸绿城E户型沙盘图2

6、室1厅1卫1厨72.80㎡优势：双南卧设计，采光好。主卧带阳台，舒适度高。劣势：客厅太小，家具、彩电、沙发搭配不起来。水岸绿城F户型沙盘图1室1厅1卫1厨60.20㎡优势：南北通透、全明户型劣势：进深太长，绿色部分完全浪费。卫生间和厨房紧挨着，会有异味。水岸绿城D户型沙盘图3室1厅2卫1厨113.13㎡优势：全明户型、户型方正、南北通透。利用率高，无浪费面积。劣势：厨房太大，导致没有餐厅。动线不流畅，动静不分离，舒适度低。所有户型优势通透性良好，采光较好；劣势：户型设计不合理，浪费面积，舒适性较差。产品销售分析售楼处紧邻本案，以三层网点房为本项目售楼处，品质较差，档次较低。内部仅有一个沙盘

7、和几张销售桌椅。据了解案场置业顾问文化水平较低，专业度一般，基本上是依靠浩华那种销售套路：开场白、拉关系、摸底、三板斧等销售手段，实施逼定。水岸绿城售楼处水岸绿城售楼处售楼处内部售楼处品质较差、销售人员专业度和文化水平较低。产品推广分析本项目的推广方式基本靠派单。共有大大小小20多个代理商作为代理，这些代理商各有自己代理区域，派单多集中在以超市为核心区域内，人流量较大。例如：城阳区国货、李沧区李村广场、四方区利群超市、市