某商住项目可行性研究报告.doc

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1、某商住项目可行性研究报告冃录1.0项目的基本情况1.1项目背景1.2项目主办单位简介1.3主办单位Z合作意向1.4可行性硏究的主要技术经济指标2.0项H投资环境和市场研究2.1广州市概况及经济发展基木恬况2.2广州市房地产发展及市场的基木概况2.2.1房地产开发金业发展较快5.2.2房地产开发丁作量迅速增加5.2.3商品房的销售戢不断提高5.2.4房地产开发企业经营效益显著2..2.5对广州房地产市场的展望2.3利用外资开发的法律依据2.lxx区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供应

2、惜况2.1.2需求情况2.1.3物业出租情况2.4.4对xx区房地产开发的总体评价分析5.5对木项H开发的功能、规模、标准及营销的建议6.0项目开发及技术设计方案的分析3..1地块及周围环境、建设开发条件6.1.1地理位宜及道路交通5.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施3.1.4综合评述5.2地块拆迁安置情况2.3场地三通一平的安排5.0项丨

3、开发建设及经营的组织与实施计划5.0项H投资构成、总投资估算、资金筹措计划5.1基木参数5.2土地成木(以下均为人民币计算)5.3建安丁程成本1.4前期费

4、用5红线内外T程技工建配套费6不可预见费7开发期税费8资金筹措计划及财务费用5.8.1资金筹措&2财务费用0可行性研究财务数据的选定和预测1售楼收入的测定6.1.1住宅销售单价的测定1.2商铺销售单价的测定1.3单位销售单价的测定6.1.4建议销售价6.1.5实际销售总收入2大厦经营管理费用收入与支出2.3经营税费及所得税的缴交6.4土地增值税6.5所得税7.0项冃经济效益分析7.1项目盈利能力分析5.1.1内部收益率(1RR)5.1.3净现值率(NPVR)7.1.4投资回报率1.2项目的不确定性分析11项目

5、盈亏平衡分析7.2.2项目敏感性分析7.2.3概率分析2.0可行性研究结论与建议6.1项目综合经济评价5.2有关说明及建议&3项H主要技术经济数据、指标综合表附表、附图附表一项H综合收益表附表二项目动态综合表附表三项冃投资利息佔算表附表四土地增值税计算表附表五项H緻感性分析表附表六概率分析附图一项目盈亏平衡分析曲线附图二项目敏感性分析图附录0—2.3(略)lxx区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况5.4.1供应情况1993、1991年xx区商品房供应量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计年推出

6、面积4252391616600586899占当年推出比例72.5%27.5%0%100%年推出面积796713188062009173560占当年推出比例46%18.3%35.7%100%年总供应量5049019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%山此可见，xx区商品房的开发以住宅开发为主,原因在于受特定的地理环境影响（该区多橫巷窄路，民宅多为2、3层的II」式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，H前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及

7、IU商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。以上供应戢的统计是根据政府以发预售许诃证的数抑所得，故正待开发闻未领预售证的项H或地铁上盖物业等潜在供应戢不在统计范困内°据H前所ftl,IU项H所在地四周有三个地块正待拆迁开发,东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南血有xx区房管物业。房管局负贵开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项冃所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项H（xx区房管局开发的9层物业除外）受

8、口城

9、区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应帚:对项H的影响不会太大,对于潜在供应戢的开发悄况有待日后进一步跟踪。地铁首期T程部分I:盖发展物业情况一览表序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积（平方米）IIR-2xx区华贵路以西.宝源路以南，多宝路以北公寓、商业1078711IR-3XX区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业76508HR-4XX区华贵路两侧,龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼233656HR-5XX区华贵路以两，宝源

10、路以北公寓、商业、写字楼43884现时XX区推出的多层物业一般规模不犬，总建筑面枳约6000-7000平方米左右.多以内销形式为主.占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%,总建筑面积一般在2-4）j平方米左右（xx广场除外），主要集屮分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8M，该区推出的居住物业屮，内销占17.4%,外销占82.