某城中村改造项目可行性研究报告

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1、目录1、总论11.1项目概况11.2项目业主简介21.3编制依据21.4主要研究结论31.5主要技术经济指标42、南岸区经济社会现状及发展战略52.1地区经济社会发展现状52.2南岸区“十一五”规划纲要（节选）83、项目背景及建设必要性143.1项目建设背景143.2项目建设必要性184、土地市场分析预测214.1中国房地产市场宏观经济分析214.2重庆经济及城市建设发展254.3重庆市房地产市场概况分析314.4重庆市主城区房地产市场分析394.5重庆市土地市场分析434.6重庆市房地产业发展前景分析484.7重庆市主城区土地市场预测504.8项目土地开发的优势514.6土地价

2、格测算515、建设内容及建设规模595.1建设规模595.2建设内容596、建设地址及建设条件616.1建设地址616.2建设条件617.3土地整治方案627.1现状概述627.2土地整治原则627.3整治方案627.4旧房拆除638、环境保护658.1施工对环境的影响658.2运营对环境的影响668.3环境保护措施669、征地拆迁及安置689.1基本情况689.2征地拆迁费用测算执行的文件标准689.3补偿安置方案699.4拆迁安置费用测算7110、组织机构与人力资源配置7210.1组织机构7210.2人力资源配置7311、项目进度计划及招标方案7311.1实施进度7311.2

3、招标方案7312、投资估算及资金筹措7412.1投资估算7412.2资金筹措7613、经济效益评价7913.1评价依据和原则7913.2评价假设7913.3基础数据7913.4成本估算7913.5开发收入测算8013.6财务评价报表8113.7盈利能力分析8113.8贷款偿还能力分析8113.9不确定性分析8213.10评价结论8214、社会评价8214.1社会影响分析8214.2互适性分析8314.3社会风险分析8414.4评价结论8415、项目风险评价8415.1主要风险因素8415.2防范和降低风险的对策8516、结论与建议8616.1结论8616.2建议861、总论1.1

4、项目概况项目名称：******城中村改造项目（下称本项目）项目性质：城中村改造项目业主：******建设地址：******二塘村牟家咀、沙湾沱、水井湾、西家磅、大屋基、门闩丘等片区。业主地址：重庆市南岸区南坪街道南坪东路2号13楼法人代表：王伟建设规模及建设内容******征地拆迁整治土地面积707.12亩，完成红线范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。投资估算项目总投资为109828.38万元，其中工程费用1132.80万元，占总投资的1.03%，工程建设其它费用94143.18万元（含拆迁安置费94076.80万元），占总投资的85.72%；基本预备费57

5、16.56万元，占总投资的5.2%，建设期利息8835.84万元，占总投资的8.05%。资金筹措项目总投资为109828.38万元，资金主要由两个来源渠道：一是项目业主自筹33128.38万元，占总投资的30.16%；二是商请银行贷款76700.00万元，占总投资的69.84%。重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司90项目建设周期：24个月。1.2项目业主简介******成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在重庆市加大城中村改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城城中村全面改造。即除786万平方米的“主体”城中村外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规

6、划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时重庆市2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施重庆市城中村改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。******成立于2008年5月27日,注册资本20000万元人民币，其中现金出资6000万元已到位，剩余14000万元为实物出资，注册资本金已经重庆金汇会计师事务所出具验资报告确认。2009年9月，注册资本增资为人民币50000万元，实际到位资金为21000万元。******为有限责任公司，主营业务为房地产开

7、发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。1.3编制依据1、《重庆市城乡总体规划（2007—2020年）》2、《投资项目可行性研究指南》3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》第三版4、重庆市08定额5、重庆市人民政府令（1999年）第53号令6、重庆市人民政府令（1999年）第54号令7、重庆市人民政府令（1999年）第55号令8、《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》渝府发〔2008〕45号9、《