项目经济测算案例

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1、一、项目投资估算1.1本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3,建筑密度小于28%,绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。用地性质:主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。具体物业指标设定如下:序号物业形态建筑面积(平方米)备注1高层住宅1800002洋房1400003商业200004联排别墅300005公建配套部分6000合计3780007地下车位1400个(56000平米)车位按标准40平米/个计算,个数为估算1.2项目建设进度计划(1)2011年3月开始动工;(2)2011年8月

2、首次开盘;(3)2015年底峻工。第9页共9页1.3项目投资成本估算根据规划设定,本项目总建筑面积为378000平方米,实际建筑面积(含车位)约425500平方米,可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准,取中上值进行估算,设定地价为P。序号费用名称金额(万元)计费依据一、开发成本1土地成本1.04P土地出让契税4%2前期工程费3571建安工程*5.8%(规划设计3%;可行性研究,水文、地质、勘察费,各0.15%;筹建开办费2.5%)3建安工程费60900以下小项合计3.1高层住宅28000建安成本1600元/

3、平方米3.2洋房8400建安成本600元/平方米3.3商业4000建安成本2000元/平方米3.4联排别墅9000建安成本3000元/平方米3.5公建配套部分300建安成本500元/平方米3.6地下车位11200建安成本2500元/平方米4基础设施费7560200元/平方米,按总建计。5公建配套设施费264670元/平方米,按总建计。6开发期间税费6395建安工程*10.5%7不可预见费2240+0.0312P一至五项之和的3%二、开发费用8管理费用2240+0.0312P一至五项之和的3%9销售费用13128销售收入的4%

4、10财务费用(贷款利息)[0.5P+(54153+0.03P)*0.65]*0.07=1902+0.03642P贷款额按50%土地出让金与开发成本(二至七项)之和的65%计算,开发贷款利率按一年期7%计算,贷款周期为一年。三、合计100582+1.1076P————第9页共9页二、项目进度及销售测算2.1项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年,2011年3月高层住宅开始动工;2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。本项目经济技术指标中,普通住宅比例约占85%,因此如何快速实现销售收入,使销售资金再投入后期

5、开发,是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长,回收资金快等特点,根据项目自身情况,销售期初步估测如下:序号物业类型2010年2011年2012年2013年2014年2015年1高层住宅25%35%25%10%5%2洋房40%30%20%10%3商业40%50%10%4联排别墅20%40%40%5地下车位40%60%2.2销售收入测算序号物业类型面积(平方米)销售单价(元/m2)销售额(万元)1高层住宅18000070001260002洋房14000090001260003商业2000010000200004联排别墅

6、3000015000450005公建配套部分6000006地下车位1400个80000/个112007合计3282002.3销售收入明细表序号物业类型合计(万元)2010年2011年2012年2013年2014年2015年销售收入328200031500945008630070280456201高层住宅12600003150044100315001260063002洋房12600000504003780025200126003商业2000000080001000020004联排别墅4500000090001800018000

7、5公建配套部分00000006车位11200000044806720第9页共9页三、地价平衡点(利润率为15%的地价值)单位:万元1、总开发成本费用98680+1.0712P(1)土地成本1.04P(2)前期工程费3571(3)建安工程费60900(4)基础设施费7560(5)公建配套设施费2646(6)开发期间税费6395(7)不可预见费2240+0.0312P(8)管理费用2240+0.0312P(9)销售费用131282、利息8096+0.4231P(1)土地成本及前期工程费利息(1.04P+3571)*[(1+7%)

8、5-1](2)建设期投资成本[本表1中(3)-(9)之和]利息(95109+0.0624P)*7%3、预期利润(利润率15%)[0.5P+(54153+0.03P)*0.35]*15%=2843+0.0766P自有资金利润率达到15%时的值4、土地增值税3282规定预征销售收入的1%,32

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