沿线土地开发模式对地铁建设融资意义.doc

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1、沿线土地开发模式对地铁建设融资意义摘要：地铁以其快速、准点、大运量、低污染等优势而备受各大城市青睐，成为解决大城市交通问题，实现城市可持续发展的有效途径。但因其投资巨大、回收期长等特点，地铁建设资金的融资压力已经成为全球大多数地铁公司实施地铁建设的关键性问题。本文针对地铁沿线土地开发模式，详细分析了土地开发对地铁建设融资的意义。关键词：土地开发；地铁融资；建设意义地铁建设资金的融资压力是全球大多数地铁公司所面临需要解决的重要问题。地铁建设投资巨大，建成后每年还需高额的运营补贴才能实现正常运转。但是，作为公共运输交通，地铁线路具有公益性，票价不受市

2、场规律支配，即便建设成本无法回收，运营成本上涨，它也要以低于成本的价格为城市的运转服务。除香港、日本大阪外，其它各国城市地铁几乎都有不同程度的营业性亏损，这与其以服务性和公益性作为基本定位有关。原上海城市规划设计院副总工程师、著名轨道交通专家徐道紡说，在一些发达国家城市中，乘客只需支付地铁运营单位成本的20%,其余部分全部由政府补贴。以莫斯科为例，其地铁平均票价仅相当于人民币0.19元，政府每年需要投入60%的财政补贴。目前世界地铁规模排名前10名的城市的轨道交通系统，仍大部分依赖于政府的投资及补贴进行运营。因为单靠地铁公司本身的运营很难扭转运营

3、亏损的现状。地铁公司如长期亏损，将会引发资金链断裂、设备得不到更新或大修等一系列的可持续性经营的问题，也会对运营企业员工队伍的战斗力、凝聚力和创造性等方面造成不利影响。可见，围绕我国各大城市地铁建设的关键问题不是认识问题，也不是技术问题，而是资金问题，资金问题是制约地铁发展的关键问题。地铁建设与沿线土地开发的模式则是减轻政府财政负担，加快地铁建设的有效方法。这个方法是利用房地产增值的效益来补偿地铁建设营运成本。目前，我国各大城市在地铁建设方面所需的资金相当巨大，如何把地铁建设所带来的外部效应最大限度发挥是沿线土地开发需要解决的问题。据分析，地铁对

4、提高沿线物业价值效果显著。例如，深圳、香港，地铁沿线的物业与非沿线物业之差价一般在20%到25%左右。对于地铁对沿线土地价值的影响，国内外学者都曾进行过研究。早在2001年，日本学者M.Y.Pior研究表明，总投资约7万亿日元的Joban新干线给周边约6.93万公顷的土地带来18〜25万亿日元的增值。英国学者RileyDon研究表明，总投资35亿英镑的伦敦地铁jubilee延长线给周边土地带来的增值达到13亿英镑。在我国学者的研究也越来越多地开始关注这种增值收益。北京交通大学城市轨道交通研究中心常务副主任梁青槐曾选取了2003年8月至10月间，北

5、京地铁13号线沿线区域在售住宅楼盘的70个样本，研究结果表明，13号线令位于2公里范围内的55个样本总增值约21.65亿元。还有研究者以深圳地铁为对象，保守计算每个地铁站点周围500米范围内住宅由于地铁建设引起的增值为10.14亿元，深圳地铁一期20个站总计升值约203亿元，是工程总投资的1.763倍。从国内外轨道交通建设经验来看，利用轨道沿线土地开发融资是最为成功的。那么，用地铁投资带来的地价增值作为地铁建设资金及运营亏损的补偿在理论上就是合理的，在现实的操作上也是最易实现地铁公司可持续发展的方式。沿线土地开发模式对地铁建设融资的意义主要有以下

6、几点：1筹集建设资金主要以土地一级开发为基础进行筹集。由地铁公司的下属开发公司或者专门设立的地铁土地储备分中心负责地铁沿线的土地一级开发或者土地收储，从而获取土地开发收益或者土地出让金净收益是建设资金的重要来源之一。目前,南京、昆明、无锡、西安、广州等地都采用了这一方式来筹集轨道交通建设资金。地铁公司下属开发公司受政府委托对地铁沿线一定区域范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的熟地后出让，获取土地开发收益。然而，相比房地产开发公司，土地储备分中

7、心在土地一级开发、土地收储上相对有更大的优势。土地储备分中心可以通过运作土地上市挂牌、规划好存量土地形成有规划、有计划、有目标的梯度出让方案、落实好沿线收储土地，切实做好土地开发融资工作。目前国内现行的土地一级开发收益具体可通过以下三个阶段获取：1)地铁公司下属开发公司在完成生地转熟地的开发阶段后，按一定的比例获取土地一级开发收益回报；2)土地出让阶段，将土地一级开发的总投资成本计入土地出让价格的计价部分，然后进行“招、拍、挂”。若地铁公司下属开发公司获取土地开发权，则实际支付土地出让费用为土地出让价减去土地一级开发的总投资成本。获取土地开发权后

8、地铁公司下属开发公司对地块进行二级开发获取物业开发收益；3)土地出让后，土地的出让价格减去土地一级开发的总投资额，再扣除8%的政府财政收