江苏盐城房地产市场分析报告资料课件.ppt

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1、经典房地产管理资料资料由百事可乐整理盐城房地产微观市场城南区专题市场综述小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象二年后的城南市场有可能由现在的“供需两旺”转向“供过于求”中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘，市场短期抗性已有显化，城南价格正向5000元/m²的压力点迈进。目录供需简述市场动态价格走势物业分析供给分析调研选取在建楼盘18个，涵盖了项目的主要竞争对手，经测算在建住宅总建面约373万m2。截至2008年1月6日，已推出量122.26m2，住宅存量约250.74万m2。将有21000套住宅存量（未土地交易）。2007年01-

2、09期土地挂牌交易情况表明，住宅待建用地达384988m2，预测总建筑面积将达70万m2，约5800套住宅存量。2008预测：保守估计每个楼盘的年开发速度为6万m2/年，2008年城南住宅供给量近96万m2，约7500套放量（含公园道1号、文化名城）。2007年对比：而据《风行今日》发布统计信息，2007年城南前三季度上市面积不足40万，约3500套的放量。单位：万m²数据来源----前线售楼部土地挂牌2007年01-09期城南住宅建设用地成交地块一览表结论：根据盐城未来规划以小高层、高层为主，故假定以上地块平均容积率达1.8那么将有384988×1.8=70万m2的潜在住宅总量。数据来

3、源----盐城国土资源网市区人口预测：2001年起盐城市区经过多次区划调整，把乡镇农民转为城市户口，据行政区划网统计亭湖区在2008年人口达85万人，但通过多方数据校对，扣除了一些新增乡镇的人口，目前盐城市区人口应在65万左右。随着城市南迁，未来的市区人口将发生较大规模的南迁，未来城南需求将呈增长趋势。人均住房指标：小康标准30m²/人，现状25.54m²/人（统计信息网）家庭户均人口：2.89人（统计信息网）家庭户均有收入者：1.94人（统计信息网）人均可支配收入：10659元（统计信息网）短期需求：钱江方洲通过4年的积累，蓄客量约在13000组，从短期看这部分客户为急性需求量。考虑到

4、钱江方洲在城南板块的影响力，保守估计目前至少有10000组客户需求。家庭户数：224913户目录供需简述市场动态价格走势物业分析动态综述2007年12月16日中远世纪城以4300元/m2的惊人价格，推出2#、3#、4#三幢小高层共148套住房，三天内的去化率达到67%，去化速度同比10月2日首次开盘当天去化95%（当时开盘价3650元/m2）形成鲜明对比。2007年12月18日水岸名都开盘，因90%房源在07中下旬已内部认购，该楼盘是低调开盘，仅在12月18日在盐城晚报做了一次广告，开盘价为多层3#、5#、7#为3326元/m2，小高层6#、8#为3488元/m2，车库价格1700元/m

5、2（开盘价为07年中下旬内部认购价）。2007年12月13日钱江方洲低调开盘，推出4幢小高层172套住房，其中15#、16#均价在4300元/m2，而17#、22#为景观楼均价4500元/m2。据销售员透入，本次房源早已内部定购。2008年1月6日汇景新城以4560元/m2超乎预期的价格开盘，尽管其房源在11月份已内部认购8成，且开盘当天前60名签约客户送价值2000元空调，但截至1月8日前来签约客户估计不超过60个。2008年1月8日恒荣世家低调开盘，公示均价为4200元/m2，但其房源80%为07年9月以前出售，所以实际签约均价估计在3600元/m2，同时该楼盘自从提价至4200元/

6、m2，成交率十分低。2008年1月底，月湖华城计划开盘。2008年城南主要楼盘数据更新08.1.2更新注：汇景新城开盘均价4560元/m2开盘楼盘一起价：4270元/m²均价：4560元/m²楼层差价：30元、40元推出量：4幢小高层（18-22#楼264套）促销：前60名签约客户送空调折扣：无抗性：11月份内部认购定房不定价，当时引导价4000元/m²，突然以4560元/m²开盘，超出客户心理期望，导致签约率不高下图销控表中数据实际应为内部认购情况特色：白天放礼花尽管效果打折，仍算亮点活动：舞龙、打鼓、外场布置喜庆定价评定：1、边间差价不合理，东边套比中间套高40元/m²,而西边套比中

7、间套便宜20元/m²2、楼层差价30元、40元、60元产品评定：1、三房户型仅有一个阳台，堪称最大败笔。2、面积分配不合理，局部中间套面积居然超过东、西边套面积3、局部140m²做到三房、客厅向南的极品套型，却布置在中间单元，美中不足。4、户型设计除以上所述，总体尚可。销售人员：无工作热情，开盘当天多数站在控台充当观众（无提成制度）注：内部认购为5幢，但本次只推出4幢汇景新城开发公司：盐城市广联置业有限公司策划公司：广州市鼎立广告有