最牛最全营销策划

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1、房地产全程营销策划运营中心内部共享2006年11月30日仅就营销本身而言，其实就是要解决以下三个问题对谁说？（即和谁沟通，让谁达成购买）说什么？（什么是“谁”的关注点，“谁”有什么样的特性、说什么样的语言）怎么说？（“谁”的信息来源是哪些渠道？）对谁说通过市场调研来寻找“谁”----我们的目标客户。市场调研分为两种，一种是锁定客户群，创造他们需要的产品（包括他们能够承受的价格）。二是创新出新产品，去调查、寻找喜欢这类产品的人群。前者是满足客户需要，后者是引导客户需求。不管是满足客户需求，还是引导客户需求

2、，对客户购买力的精确调查和判断是非常重要的一环。说什么？深度挖掘项目的卖点。找出项目最独特的卖点USP(核心竞争力)（增加竞争力，增加项目的吸引力）找出项目最独特的卖点，并与目标消费者的情感搭起某种关联。深入消费者头脑，并长久留在那里。与消费者产生情感共鸣。怎么说这是一个策略问题、也是一个创意问题，包括：广告诉求定位、广告诉求方式（感情诉求？还是理性诉求？）、广告创意以及广告渠道的选择。公关活动的安排。销售手段的实施（如销控等）怎么说的威力春天的故事春天的故事我是个瞎子Iamblind.春天的故事我是个

3、瞎子Iamblind.现在是春天，而我是个瞎子Thisisspring,andIamblind.一个完整的营销循环过程：一个系统的过程是否已经到达？我们如何到达那里？为什么在这里?我们可能去到哪里?我们在哪里？不同阶段的思考方式我们在哪里？我们到了吗?我们如何到达那里?为什么我们在这里?我们可以去到哪里?问题思考假设探索发掘测量执行发展我们在哪里？市场处于什么状态？品牌在市场上处于什么状态？（在消费者的行为态度上）各主要竞争品牌在市场上处于什么状态？为什么我们在这里？哪些因素影响本品牌处于现在的状态？哪

4、些因素可以解释各竞争品牌现在的状态？本品牌与个主要竞争品牌相比各有什么优势和劣势？我们可能去到哪里？在市场上的位置—占份额多少？在不同的细分市场？购买者/使用者让现有使用者用更多？吸引新的消费者?拉回走掉的消费者?消费者的反应品牌被重新定位?可以得到什么不同的反应？.....考虑到市场条件?..…考虑到本品牌的相对强弱势?.....考虑到相应的成本?.....考虑到需要的时间?我们如何到达那里?可能需要作出哪些改变:产品的成分或大小包装（结构、大小、风格、设计）价格（升或降）通路展示/陈列广告需要准确地

5、定义出广告的角色如何帮助达到行销目标？市场分析客户的Brief确定广告的角色定位研究发展创意Brief创意发展调研产出广告评估效果发展创意概念主要调研阶段我们如何才能到达那里？调研与企划循环策略前测创意/制作评估*我们想达到什么？*我们应该对谁说?*我们应该说什么?*我们应该怎么说?房地产营销的一般性规律从工程映射的销售周期上来划分从纯销售周期上来划分从广告主题上来划分从工程周期上来划分导入期：一般在项目初期，利用户外广告宣传企业品牌，在项目总规确定后，举行建业会成立仪式。初步网罗这个城市的高端人群。活

6、动效果的好坏不一，但基本上没有达到活动举行之初的目的，但是，也达到了建业品牌、企业实力在当地老百姓心目中的提升。其实利用足球的品牌应该比建业会更能达到广而告之的目的。蓄势期：一般是借项目开工奠基做为蓄势期的开始。项目进入蓄势期两至五个月内一定要开盘，以增强消费者对楼主的信心。蓄势期太长，会令消费者产生疲惫心理。开盘期：从开盘前半个月至一个月，开始强势宣传，至开盘后一个半内，都可以称之为开盘期。从工程周期上来划分开盘强销期：开盘一个月之后，项目经历过一次宣传高峰，达到暂时波底，一般经过半个月的准备，会再掀

7、起又一次宣传的高潮。一般会持续四个月左右。峻工：交房：交房后一般还会有一次成交高峰。从销售周期来分意向登记期预约排号期内部认购期（又称认筹）公开选房期（又称解筹）签约期PS：郑州市房管局关于预售等相关规定房地产开发企业未取得预售许可证，非法销售商品房的；房地产开发企业取得预售许可证后未在10日内开始销售商品房的。商品房基本情况、销售进度、权利状态（如：查封、抵押、限制）等预（销）售信息未及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示的；未取得预售许可证的房地产项目不得发布商品房预售广告的未取得预售许

8、可证的房地产开发项目只能发布的形象广告，不得标注售楼部地点、售楼电话、传真、销售（代理）机构等字样的发布的广告不得承诺售后包租、返本销售未经工商行政管理部门登记，不得擅自举办房地产展销活动；房地产开发项目不具备预（销）售条件不得参加房地产展销活动；从广告主题来分品牌形象传播：在导入期主要以集团形象为主。为项目奠定坚实的营销基础。（时间大致为一至两个月）项目形象传播：主要传播案名、LOGO、VI。（一个月左右，配合较高规格的公关活动）项目的定