海南房地产市场-现状、问题和对策

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1、海南房地产市场:现状、问题和对策　　【摘要】海南具有得天独厚的自然条件，是世界上最适合人类居住的地区之一，也是久负盛名的旅游胜地。一直以来，海南房地产因其具有投资增长较快、岛外购房为主导等特征且曾在上个世纪九十年代初崩盘，而受到社会各界的广泛关注。目前，关于海南房地产市场将再次崩盘的说法甚嚣尘上，但我们认为，海南房地产市场是以自然资源高度依赖为特点的特殊的房地产市场，在国家政策、宏观市场环境和海南房地产行业独特的运行模式下，海南房地产市场崩盘的可能性很小。但海南的房地产市场存在资源分配不合理、政策执行力度低、保障性住房市场不完善等问题。为此，应着力调节海南房地产的供求关系，改善和

2、提高居民居住水平，防止海南房地产市场的大起大落。【关键词】海南房地产自然资源依赖依靠独特的地理位置、得天独厚的气候条件和丰富立体的自然条件，海南房地产行业发展本身具有很大的优势，在中国经济迅速发展和改革开放的宏观背景下，自然而然地成为海南岛的支柱产业之一，也是中国旅游度假地产的风向标。一、海南省概况（一）自然环境11海南省，位于中国最南端，是仅次于台湾的中国第二大岛，行政区域包括海南岛、三沙群岛的岛礁及其海域。海南东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，西临北部湾与越南相对，北以琼州海峡与广东省相接。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，全年

3、长夏无冬，温润、平和且适宜居住。这为海南房地产业的兴起和发展奠定了良好的自然条件。海南岛土地总面积353.54万公顷（见表1），占全国热带土地面积的约42.5%。目前，海南岛已开发利用的土地约315.2万公顷，未被开发利用的土地约26万公顷，海南土地后备资源较丰富，开发潜力较大。（二）人文环境海南岛内具有特殊的人文环境。与大陆相比，海南岛内人口密度较小。东部第三产业发展迅速，中、西部第一产业为主。海南省设有2个地级市、6县级市、4个县、6个民族自治县，一个经济开发区、基层183个镇、21个乡、18个街道。根据《海南省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全省总人口为867万

4、人。其中汉族人口为723万人人，占总人口的83.33%；各少数民族人口为145万人，占总人口的16.67%，其中黎族人口128万人，占总人口的14.73%。11海南省的居民包括汉、黎、苗、回、彝、侗、瑶等30多个民族。世居的有黎、苗、回、汉等族，古朴独特的民族风情使海南省的社会风貌显得多姿多彩，构成了丰富的旅游资源。（三）经济水平和主要产业旅游业和房地产业是海南省的支柱产业。以房地产业为主要部分的第三产业连续5年，保持占岛内生产总值40%以上，且均达到2位数的贡献率，见表2。2012年，海南全年实现地区生产总值2855.26亿元。其中，第一产业增加值711.47亿元；第二产业增加

5、值803.67亿元；第三产业增加值1340.12亿元。全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元，突破了5000美元，跨入了世界中上等收入地区的行列。（四）主要城市海南岛以北纬18°为天然分割线，自东北向西南形成琼南旅游经济圈和琼北综合经济区，东西各延伸为西部重点开发区和琼东沿海经济带。海南南北，虽同在一岛，但南北异同，房地产市场也表现出迥异的特征。海口市是海南省的省会城市，占地2305平方公里，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽，各种文化的交汇处，市属辖区4个，主要资源分布集中于北部沿海、滨江。海口市第三产业约占生产总值的68.47%。海口

6、市曾荣获“中国人居环境奖”，2012年入选中国特色魅力城市200强名单。11三亚市坐落海南岛最南端，占地1915万平方公里，属地级市，有大小港湾19个，是以旅游业为主要经济框架，汉族、少数民族并立的度假城市。第三产业约占生产总值的63.42%。三沙市于2012年6月设立，管辖西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，三沙市人民政府驻西沙永兴岛。二、海南岛房地产发展现状与特征（一）得天独厚的自然与区位优势海南省的房地产市场因其独特的自然条件和人文社会景观，而呈现出与其他地方的房地产市场很不相同的特征：稀缺性高、替代性低及可复制性差。这使得海南房地产市场对于宏观调控的影响积淀了一定

7、的免疫力。在2007～2008年、2010年以来中央对房地产行业严厉调控的大背景下，海南房地产开发投资依旧保持了40%以上的高增长率，占全社会固定投资总额比重也迫近40%，房地产价格也居高不下，增长迅速。（二）发展不均衡的房地产市场11受制于岛内的自然地理环境，海南省的房地产市场发展极不平衡。部分地区房地产开发项目过度集中，开发过度，对自然资源形成了较大的压力；而另一部分地区却因成本过高而无从开发，房地产业对社会经济发展的带动效应。目前海南岛内房地产开发布局的现状，呈现出一种以海