上海房地产市场现状探析和对策建议

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1、上海市经济管理干部学院学报第8卷第1期2010年1月JournalofShanghaiEconomicManagementCollegeVol．8No．1Jan.2010上海房地产市场现状探析和对策建议是飞舟（上海中星集团，上海200041）摘要：对当前上海房地产市场的表现及其原因进行仔细分析，可得出结论：流动性过剩引发投资热、宽松的货币政策引发通胀预期、各级政府非常重视房地产对经济的拉动作用、房地产国企掀起新一轮抢地热潮是上海房地产市场井喷的主要原因，并有助于得出相应的对策建议。关键词：国资管理体制

2、；改革；完善中图分类号：F299.275.1文献标识码：A文章编号：1672-3988（2010）01-0050-04一、市场表现2009年6月19日至6月21日，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。人们不禁要问：上海楼市怎么了？住宅市场井喷背后到底隐藏着什么玄机？1.成交放大价格上涨自2009年春节至3月份，上海住宅市场和全国住宅市场一样，一改去年下半年萧条的颓势，出现了一波小阳春的行情，日成交量从300-400套增加到60

3、0-700套，购房对象主要是结婚、改善等刚性需求。然而，从4月份开始，房地产投资客纷纷入市，日成交量再从600-700套上升到1000套以上，达到了上海房地产市场繁荣时期的水平。2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，和去年上半年相比增长了70%。市场库存急剧下降，库存量只有3-4个月，根据网上房地产的数据：截止7月8日，可售住宅套数仅37535套，面积532.26万平方米。同时房价也出现不同程度的上涨，中房上海住宅指数从3月止跌回升以来，回升幅度逐月加大，中房上海住宅指数今年6月

4、比2008年12月上涨65点，涨幅3.46%，许多楼盘的涨幅超过了两位数，一些市中心楼盘的涨幅超过30%。北京、深圳等大城市都出现不同程度的回升。2.产业资本出现向不动产转移受国际金融危机影响，我国经济从去年下半年开始出现滑坡，其中受影响最大的首推制造业，我国外贸出口出现严重的负增长，并且这种影响到目前为止并没有出现转机。因此，在去年4万亿元投资规划和今年众多产业振兴规划影响下，制造业尤其是外贸出口企业没有如期走出困境，相反出现了产业资本开始向外部溢出的现象。一些拥有几百万元、几千万元甚至上亿元资金的

5、私营老板认为，在当前形势下寻找收稿日期：2009-08-28作者简介：是飞舟（1968-），男，上海中星集团新城房产有限公司总经理，房地产高级经济师。—50—区域经济是飞舟上海房地产市场现状探析和对策建议第8卷第1期资金出路最好的办法就是炒股买房。然而，上证指数从6000多点跌倒1600多点的巨大风险让那些跃跃欲试的资金望而却步。相反，从现在来看还没有套过人的上海楼市非常吸引这些产业资本，买几套权当银行储蓄相当普遍，买十几套、甚至几十套也不是个别现象，这一情况在以前则是很少出现的。3.土地市场迅速回暖

6、2009年上半年，上海推出住宅用地144万平方米，同比减少51%，成交土地面积158万平方米，同比减少36%。但是，从4月份开始出现回暖，6月份上海住宅用地迎来新一轮交易高峰，推出地块全部高价成交。成交单价、地块溢价创下2009年新高。6月份上海共推出住宅用地29万平方米，这是上海继前两个月推出88万平方米的住宅用地后第三次土地“大餐”。6月份上海推出地块全部成交，成交场面十分火爆，每宗地都经过数十次竞价方才成交。本次拿地企业都是上海本地企业。上海住宅用地平均挂牌楼面价格为1826元/平方米，环比下降

7、7%。成交楼面均价为3990元/平方米，环比上涨57%，成交均价创下2008年9月以来的新高。长宁区周家桥街道91街坊地块平均楼面价格为21983元/平方米，该价格不仅是上海2009年最贵地价，也是全国2009年单价“地王”。二、原因分析1.流动性过剩引发投资热在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的影响下，我国2009年1-5月份人民币各项贷款增加5.84万亿元，同比多增3.72万亿元。5月末人民币各项贷款余额同比增幅高达30.6%，是十几年未见的高速增长。6月份人民币各项贷款较上月新增1.53万亿元

8、。因此，2009年上半年我国人民币各项贷款增加7.37万亿元，远远超出年初设定的“全年5万亿元以上”的目标。另据央行上海总部统计显示，2009年5月份上海中资银行新增人民币个人消费贷款86.9亿元，同比多增70.4亿元，创2000年以来个人消费贷款单月增量历史新高。其中，个人住房贷款增加78.7亿元，创近4年来单月增量新高；同比多增64.6亿元，较上月多增44.8亿元。然而，这一纪录在2009年6月份再次被改写。2009年6月份上海市新增个人住房贷款12