远洋商业地产战略规划报告

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1、2011年1月24日远洋商业地产战略规划报告（讨论稿）www.adfaith.com1、外部分析和发展模式研究2、商业地产发展战略和目标3、战略阶段划分和举措从下游来看，中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商业地产的产业升级和空间重构，为商业地产开发和持有经营带来不容错过的历史性机遇；从上游来看，以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松，为商业地产持有经营和商业地产金融带来阶段性机会；能否通过商业地产的轻资产模式，有效突破资金瓶颈，扩大实际控制的商业地产规模，是远洋商业差异化发展后来者居上的关键；转型期的“租售并

2、举+轻资产运作”，是远洋商业减少转型期间“阵痛”的优先选择从商业地产金融视角切入，通过中短期“三足鼎立”发展（商业地产开发管理、商业地产持有经营管理和商业地产金融服务三块业务协同发展），实现中长期“一主两翼”定位（以商业地产金融服务为主导，以商业地产开发管理及持有经营管理为两翼）核心结论分析框架1、2013年持有项目总规模（运营+在建+土地储备）达到326万平米左右，租金以及物业管理收入为18亿元,经营收入能力为50亿元2、完成内部资源整合，树立标杆项目3、搭建多项目、多业态、跨区域的商业项目管控平台4、组建针对不同风险偏好投资者的PE，

3、形成多渠道的投融资平台5、“租售并举”模式成型，并尝试辅以策略性投资和权益性投资来拓展新业务1、2015年持有项目总规模（运营+在建+土地储备）达到400万平米左右，租金以及物业管理收入为55亿元，经营收入能力达到88亿元2、前期开发培育的资产逐渐进入成熟期，需不断培养和提高商业运营能力3、通过股份回购等方式实现收入规模的增长4、优化完善投融资平台和商业项目管控平台5、完善优化租售并举和股权合作模式6、树立针对投资者的基金品牌和针对商业地产的品牌商业运营培育期（2014-2015）积极扩张PE规模，积极筹备REITS发行，积极沉淀优质资产

4、，积极扩大持有运营规模投资开发拓展期（2011-2013）通过租售并举、股权合作等杠杆，并尝试搭建PE，最大限度撬动实际主导的投资开发规模，扩充资源，树立标杆项目1、外部分析和发展模式研究2、商业地产发展战略和目标3、战略阶段划分和举措1外部分析和发展模式研究关键结论从下游来看，中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商业地产的产业升级和空间重构，为商业地产开发和持有运营带来历史性机遇；从上游来看，以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松，为商业地产持有运营和商业地产金融带来阶段性机会中国经济持续增长投资拉动放缓，调

5、结构扩内需成为主线城市化发展将继续地产调控政策密集住宅开发高额利润不可持续居民消费逐年增长商业地产需求增加、销量增加货币从紧住宅开发融资受限REITs临近，PE放松商业地产金融管制放松，商业地产融资渠道拓宽保险资金投资不动产商业地产迎来历史发展机遇中西部是规划重点金融环境区域机会值得关注当前状况价值走向发展模式外部分析产品区域事实上，众多知名地产企业也已看好商业地产发展机遇和前景，加大投入企业名称关于商业地产战略表述万科提出“商业地产三步走”策略，未来收入目标商业占比20%，拿出不少于10%的资金来开发商业地产未来三年，万科将建成220万

6、m2的商业配套保利将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%在未来三年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米，目前已有100万m2的商业自持面积招商地产未来几年商业地产预计将达到188万m2，招商地产土地储备80%是住宅用地，20%是商业用地中粮未来5-10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产将达到700亿元规模金地发展城市的综合体，最近在深圳岗厦做了一个旧村改造，有100万平方米的建筑，只有50万平方米是住宅华润置地公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升到40%企业名称关于商业地产战略表述新世界中国长三角、珠

7、三角和环渤海的全国性布局，致力于大型高档住宅和综合商业项目，将涉足于二线城市房地产市场新鸿基选择内地一线城市核心地段，开发地标性的住宅和商业项目，商业项目以持有为主凯德置地采取“3+2”策略，以一线城市为中心，1小时飞机圈内城市为开发对象，二线城市通过收购、合作等途径发展优质商业项目扩大规模，通过REITs投资物业和记黄埔内地物业面积占集团96%，继续以内地为主寻求投资机会瑞安集团主要城市最核心地段，开发以商办、住宅、文化、休闲为一体的地标性建筑，通过将历史建筑翻新和现代建筑结合、文化和创意带来高附加值恒隆内地城市的黄金地段发展商业项目，

8、以上海恒隆广场为基础进行复制，二线城市积极开拓，未来投入300亿元，兴建10-15个商业项目发展模式外部分析产品区域同时，部分零售商也积极向上游拓展，分享商业地产市场的高溢价红星美凯龙创立了红