房地产销售的业务流程.pptx

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1、销售人员基础知识一、房地产与房地产业房地产的概念及分类房地产是房产和地产的总称。房产：房屋及其权力总称。地产：土地及权利总称。房地产是附着在土地上各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权力构成的财产总体。地产类型：居住用地产、生产用地产、经营、行政、其它用地产房地产主要内容：1）土地开发与再开发2）房屋的开发与建设3）地产经营，包括土地使用权的转让，出让，租赁和抵押。4）房地产经营，包括房产（合土地使用权）买卖、租赁、抵押。5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证。6）房地产物管服务。7）房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。我国房地产业发

2、展的状况成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）住宅产业的前景1）城市水平稳步发展，对住宅形成巨大需求2010年城市人口达6.1亿，住房面积每年需增加3.27亿平方米。2）流动人口增长对住宅形成巨大需求。主要对大城市、流动人口将是住宅的需求主力。3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求，居民生活水平不断增高，对改善住房条件需求变得迫切。4）旧城改造建设加快，安置居民

3、需要大量住宅。5）改革深化与市场发展刺激住宅的需求。①取消福利分房，实行住房分配货币化。②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。③金融政策利率的上调或下调。6、房地产开发的主要阶段和过程①建设工程项目设立和企业组建②房地产建设工程项目规划与审批③土地使用权的取得④征地与拆迁⑤工程建设与管理⑥房地产的租售与管理⑦房地产的物业管理7、房地产开发的基本程序：①提出意向书、向市规划部门进行咨询（计委）②向规划管理部门申报、提交立项报告书（建设及市计委）③经过研究审批，如同意立项，发给立项批复意见书④申请者向市建设局提交项目可行性研究报告⑤经审核通过，下达批复文件，

4、并下达规划设计任务书⑥申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到规划局领取规划设计任务通知单⑦申请者到土地管理部门征求意见⑧以上七项完成后，将结果报市政府审批，完成后，正式办理用地手续⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第一部分：A到规划局办理规划用地许可证B申请确立规划设计条件C规划局审查后，下达规划条件通知单D据通知单，委托有资格的设计单位或采用招投标方式，选择设计单位并提出设计方案E到规划局领取设计方案送审书F规划局对方案进行审查，并提出审查意见G规划设计方案出图后，送规划局第二部分：A画出桩位，并给出打桩条件B委托测绘院钉桩并进行测绘C将打桩

5、收集到的数据，提送设计单位第三部分：A持规划用地许可证和征地意见书，以及前期下达的意见书，到土地局办理征地手续，征地方式有拍卖，招标投标出让，协议出让及规划方式等。B在立项报告批准后，即可到建设项目所在地管理部门，办理各项户口冻结工作。C地政管部门审查拆于安置方案并发给拆于许可证D对建设用地进行“三通一平”，工作，即通水、通电、道路和平地等，在这里需要完成的主要工作量。a到园林局申请伐树许可证b了解线路情况并与供电局协商改造，移线方案c燃气、道路，上下水等现状管线改路d到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电e完成各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第

6、二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（一）经营风险的构成1、房地产位置的不动性和固定性，决定的房地产经营市场供求的不可调剂性2、投资时间的长期性，决定的地方经营对市场供求变动的不灵活性3、房地产投资经营的固定性，决定的房地产投资经营的不易变现性4、房地产市场信息的分散性，决定的房地产市场的不可分性及变现的困难性（二）经营风险的类型1、自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、火灾等造成的房地产破坏而形成的风险2、社会风险大体分两方面，一是由改治方面因素引起，如国家改治状况和政治形式的变化，国家的宏观经济调控和地方方面的政策以及地方法律法规

7、，金融政策等变动引起的经营管理风险，二是集体及个人的不恰或错误引起的3、房地产经营管理经济和市场风险是由房地产市场状况的变动引起的，在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，同内外经济变动，经济政策变动，人口，居民收入的变动都会影响到房地产的市场运行。4、房地产经营管理技术风险是由于科学技术的进变引起的风险，科学技术的进步引起了建筑材料的品种，质量和性能的变化，从而使建筑产品科技含量大大提高，不断的使存量房屋采建筑物贬值，由此造成技术风险。5、房地产经营管理内部风险由于企业内部管理水平的问题，会影响到企业的预期收益，比如财务管理混乱，施工管