[精选]某公寓项目体验式营销方案.ppt

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1、1尚书银座体验式营销方案户型面积（㎡）户数单间A38-46494单间C29-3996一房B56-58140两房D76-7840两房复式E86.5720合计790尚书银座东莞CBD核心区定位最高端的酒店式公寓项目34月开盘，目前尚未开始直面客户，我们面临什么样的问题？4问题思考问题1：市场3月，东莞市场传言四起“房价一夜回到两年前”？问题2：价值项目如何演绎，才能直接命中客户的“兴奋点”？5市场东莞市场走势——楼市主流风向“降价”进入2008年,市场成交量价齐降;3月,万科高调开展降价潮,席卷东莞楼市,价格的剧降带来了楼市成交量的有所回

2、升.6市场时尚岛第一国际中信德方斯卡布斯广场凯名轩晶城本项目容积率3.53.6971.9264.54.573.835.0总户数94814009402400931000790物业戴德梁行恒生物业中信物业戴德梁行第一太平戴维斯花样年——装修标准800元/㎡——2000元/㎡1100元/㎡3000元/㎡1200元/㎡3000元/㎡主力户型单身公寓、一房单身公寓、一房、两房单身公寓、两房单身公寓、一房复式四房、跃式四房单身公寓、一房、两房单身公寓、一房赠送率无无无部分单位赠送12-25%30%38-113%8-40%均价8200-850085

3、0078008500170006700——目前状况封盘，准备3.23再开盘99折半封盘，周平均销售一套99折------99折，老带新99折营销中心尚未对外开放周边项目——受市场影响变相降价，对片区影响不容小觑7123456789101112东城，万平米，一房，二房，40-50平米后续单位推出南城，万平米，单身公寓、一房，二房，23－56平米后续单位推出东城，10.5万平米，单房，一房，二房，三房，40-100平米东城南城，4.2万平米，单身公寓、一房、二房，33-70平米东城，万平米，单身公寓、一房，二房，40-80平米南城后续单位

4、推出莞城2008年南城，9万平米，单身公寓、一房、二房，40-85平米时尚岛中信德方斯卡布斯广场第一国际名门公寓城市星座三期晶城帕萨迪纳朝阳苑市场2009年项目发售后续走势——存量消化以及后续推盘量极大，市场同类竞争激烈。8市场总结目前的市场困境楼市主流风向“降价”片区项目纷纷变相降价市场同类产品存量及后续推盘量大，竞争激烈9策略“差异化”策略与众不同，从同类型产品中跳出来“国际私人酒店”10价值演绎市场同类产品销售流程6S体验式营销例举其它项目现场包装、展示、销售方式6S体验式营销；体验式销售流程各关键环节体验点一对一服务11时尚岛

5、营销动线楼体条幅售楼处入户大堂进入看楼通道看楼通道样板房、交楼标准12单身公寓——欧式风格包装展示样板房13一房一厅——欧式风格包装展示样板房14二房二厅——简约风格包装展示样板房15包装展示交楼标准16小结项目的营销动线主要集中于项目工地处，没有更广区域展示；现场包装导示清晰；现场资料不够详细，户型图不全，甚至出现复印户型图，对项目的整体品质有所影响；销售人员对周边以及项目情况熟悉，服务也比较周到，基本能做到亲自带客户去看样板房；项目主推CBD、沃尔玛与裙楼商业，销售在针对客户明显有所侧重引导，但项目的整体销售服务与其它项目一般，并

6、无特殊之处，现场感受明显更偏向小户型公寓。17第一国际营销动线鸿福路南侧围墙东莞大道西侧元美路三期围墙处指示销售中心看楼通道样板房18包装展示售楼处19入口处二层通道二层通道上下楼梯包装展示看楼通道20包装展示样板房21小结整体营销动线区域范围相对较大，展示性较好，但部分导示不够清晰；售楼处装修大气，形象较好；售楼处内部销售人员普遍形象较好，但缺乏热情，目的性较强，感觉较差；售楼处距离样板房的距离较远，项目安排看楼车往返，但由于路程较远，且大多销售放任客户自行看房，导致较多客户自由进入样板房，即自行离开，流失率较高；看楼通道以及样板房

7、内部包装较差，样板房内缺少讲解人员，且工作人员对样板房知识不熟悉，对客户的很多问题不能解答；整体包装到展示、服务，项目不到位。22中信德方斯营销动线东莞大道东侧售楼处东泰花园南侧看楼通道入口看楼通道样板房、交楼标准小区道路两侧23包装展示营销中心24包装展示现场包装25包装展示样板房26小结整体营销动线区域范围相对较大，导示清晰；售楼处装修具备酒店式公寓气质，形象较好，同时，售楼处引进了专业品牌咖啡，为售楼处营造了较好的氛围；售楼处内部销售人员热情，形象较好，能够带客户一对一看房；售楼处距离样板房的距离较远，项目安排看楼车往返；看楼通

8、道包装展示效果较好，但样板房展示一般；整体包装到展示、服务，比较到位。27卡布斯广场营销动线东莞大道东侧东莞大道东侧营销中心样板房公共走道营销中心内看楼通道入口28包装展示营销中心29小结营销动线较短，仅局限于项目周边，