公馆实效营销案

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1、远洋·公馆实效营销案23目录CONTENTSPART1策略分析PART2创意方案PART3营销手段PART1策略分析社会及行业宏观态势房产税实行，银行信贷紧缩2012年，杭州千万级豪宅进入黄金时代杭州整体库存量已创今年最低，供不应求现象或将再现。豪宅市场处于相对稳定的供需局面远洋公馆的挑战及机会挑战：前期宣传虽在市场上建立起知名度但是项目形象与运河商务区的形象相混淆推广力度及传播面较少，导致市场声音甚少—“消隐于市”同时项目价值点不清晰，没有做到“显而贵于市”来支撑项目的高售价远洋公馆的挑战及机会机会：a/西区是项目产品的整体升级，更加凸显运河人脉及历史价值b/

2、位于运河商务区中心，强烈保值驱动，富裕家庭换房意图明确8亿推广目标3.5个亿回款、75％去化率消化房源前期的销售及推广情况1.整体项目品牌老化“都会综合体型制豪宅”概念不足以将远洋项目的住宅价值提升，经过前阶段的推广期，项目的认知已成定式，人们对于项目需要产生新的关注点；2.西区主力户型为150－170平，总体户型区间为75-350平，跨度较大，面对的客户源相对宽泛；3.客户类型主要集中于再改型和终极置业型客户,自住和长线投资兼有的类型客户为主力人群；一线人员洞察1、“住在城区，在这区上班，来回奔波”2、“城中心有两三套公寓，100来平米，但是一家子住有点挤”3

3、、“好别墅越来越多，不知道以后还升值不？”4、“顾家，改善家庭居住状态，看房子一家的多”5、“考虑老人和孩子生活环境，市区空气太差”6、“都说顺水顺风，生意兴隆，为下代还是要相信”7、“别墅上下楼太不方便啦，有距离感“8、“老爷子说：运河这块当年都是大户人家，风水好”10、“杭州人怎么能不时尚，5分钟下楼购物，挺有第五大道感觉的”11、“从温州来看房的，留着升值也不错，能团购不？”总结：运河，对运河的历史以及风水等影响颇重，注重大户人家的观念启示：推广中，千年运河的历史渲染2.升值，处在运河商圈中心，对房子的价值和作用，有自己成型的认识和理念启示：推广中，中国式

4、传世大宅的观念导入客户来自主城区以及温州等周边城市启示：细分区域深入推广世界级综合体，客户兼顾工作和时尚生活，改善居所启示：强调时间、交通和CBD的生活便利，即国际大都会我们要看到远洋公馆·西区是要买到千万级的房子千万级的价位意味什么？不是意味着模糊的“都会综合体型制豪宅”不是高价格，而是高性价比不是只是简单的东区因此，我们需要用全新的视角，审视“西区”项目价值体系1.核心价值：京杭大运河千年文化的归属最扎根的情结a/穿西区而过，千年古韵的地脉优势，浙杭古城的文化底蕴b/古代的运河造就了杭州的几度繁荣，留在运河边上的盐商住宅、商帮会馆、豪门大家都在展示着杭州曾经

5、的繁荣3.价值：豪阔尺度大宅商住联合通道区分多数商圈住宅4.价值：古城韵新片区三园绿意环抱金钥匙管家式物业智能科技府邸国际知名精装艺术殿堂街区河流与名流之间存在着某种微妙的联系（比尔·盖茨私家庄园—华盛顿湖畔；wandsworth豪宅区—泰晤士河畔；百年名宅—塞纳河右岸；水城200处豪宅—威尼斯水城河岸旁）西区不同于东区最大的区别：千年运河穿园而过同时拱墅区内楼盘借“杭城第三中心”炒作竞争，已成为一种常态我们需要拔高远洋公馆·西区的价值使其脱颖而出利用历史的影响力拉动西区的发展借力给力，我们给西区一个分案名：远洋公馆·观澜1293公元1293为大运河开凿结束年份

6、整合推广策略1.推广中最大最通俗地演绎千年运河的生活价值华夏大国之命脉、浙商豪宅府邸、曾经的盐商、商帮会馆的云集之地看重物资资源的不可复制性2.提升都会综合体的地块价值城北首席都会综合体，繁华之上的世界级消费场所，带动拱墅区商业、住宅片区联动发展；3.推广中强化感情牌，用感染力强的传世大宅，让客户实现门第传承买最好的稀缺资源厚重文化代代相传产品定位千年运河国际大都会公馆世家强化“运河资源”的稀缺明确豪门大宅的特质强化“大运河商务区”世界级一户一家业一族一门第收藏千年运河传世大宅运河水景自1293年运河畔富商林立商住联动设施齐全艺术街区高速地铁水运城市中心大宅户

7、型稀缺[传世建筑，敛藏高第名门]A.献给勤勉发家人B.献给大人物的家延展推广主题PART2创意方案方案一文案：贵隐运河畔，一府传世自公元1293大运河畔古韵水脉1794公里孕育勤勉发家人昔日豪富依水而居盐商宅邸面水而建这段水域记忆一段历史锁定一段时光盐商传世建筑敛藏高第名门运河的居所大人物的家至今还保存在杭州远洋公馆·观澜1293一户一家业一族一门第文案：贵隐运河畔，一府传世自公元1293运河为媒仕商合建1794公里商帮会馆迭出又雅又俗．亦儒亦商祀神、合乐、义举、公约积而能散富而能仁让他们的故事成为你的故事运河的居所大人物的家至今还保存在杭州远洋公馆·观澜129

8、3一户一家业一族一门第文