信托理财产品分析

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1、一信托产品介绍华融国际信托公司与贵州宏益公司建立了一份资金信托计划，该计划的详细信息见以下两个图表：表1金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划产品名称金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划信托公司华融国际信托投资门槛100万信托类型资金信托信托期限12个月推出时间2011-08-22成立日期2011-09-07终止日期2011-09-22预期年收益率A类投资者人民币100万元（含）—300万元，预计投资收益率9%；B类投资者人民币300万元（含）—1000万元，预计投资收益率9.9%；C类投资者人民币1000万元（含）以上，预计投

2、资收益率10.4%。资金运用方式向贵阳宏益房地产开发有限公司发放信托贷款，资金用于贵阳花果园后街彭家湾危旧房、棚户期改造项目一期开发建设。风险控制（1）花果园项目二期6号地的土地使用权抵押，宏立城公司“山水黔城”项目在建工程抵押，抵押率不超过30%；（2）宏立城公司连带责任保证；（3）实际控制人肖春红无限连带责任保证。收益分配自信托计划成立并生效之日起，每季度分配一次信托收益数据来源：http://www.huarongtrust.com.cn图1金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划结构图二产品分析1产品背景近年来贵阳城市建设规模不断扩大，城市环境

3、大为改观，大部分区域居住环境得到明显改善。为改善城市基础设施及城中村等居民落后的居住状况，贵阳今年将大量启动棚户区、危旧房、旧城改造，仅南明区年内就将启动27个旧城改造项目，其中包括红岩桥汤家坡、百脑汇电脑城、五里冲、原市交警支队地块、兰草坝片区等。云岩区则有大营坡、人民剧场片区等项目。旧城改造项目的集体启动，将给贵阳房地产市场补充大量的房源，或将引起贵阳房地产市场的巨大波动。在这样的大背景下，贵州宏益公司承担了贵阳市彭家湾旧城改造项目“花果园”。2产品结构中各参与方需求分析。资金供给者是参与金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划的投资者，包括个人投

4、资者和机构投资者。资金需求者是贵州宏益公司。华融国际信托有限公司则是这笔信托业务的中间商，负责筹集投资者的资金并投向标的投资品。3投资者特性分析风险性：此项信托投资计划门槛为100万元起。这样就排除了资金实力不强的中小投资者。而资金实力强的投资者一般会有一定的风险承受能力。由于本计划是贵阳市旧城改造重点项目，政府的支持力度不言而喻，相对于其他房地产类的信托项目风险相对较小。流动性：该产品信托期限为1年，且每季度分配一次信托收益，属市场上较受欢迎的高流动性产品。收益性：本产品期限为1年，预期收益率达9-10.4%/年，远高于同期存款利率，在市场同期同类信托产品中居较高水平

5、。4产品特点（1）保障房项目—棚户区改造项目花果园项目位于贵阳市中心南侧（彭家湾）贵阳市二环内，距离贵阳市中心1.5公里。涉及的地区——彭家湾，是贵州省最大的棚户区，同时也是贵阳市最大的“城中村”，贵阳市政府将花果园项目列入贵阳市“十二五”规划重点项目。（2）融资人实力雄厚，品牌卓越融资人宏益公司注册资本5亿元，具有房地产开发二级资质，系花果园项目的项目公司。截至2010年末，宏益公司总资产517,957.04万元，净资产135,121.71万元。宏益公司控股股东——贵州宏立城房地产开发有限公司（简称“宏立城公司”），注册资本1亿元，具有房地产开发二级资质。宏立城公司是

6、贵州省本土第二大的房地产开发商。（3）认购踊跃自2010年11月底开盘以来，花果园项目已连8个月占据“贵州省单体楼盘销售面积、销售套数冠军”，每月成交1000套以上。截至2011年8月2日，花果园项目已销售住房10,216套，已销售建筑面积909,878.77平方米，已销售金额53.47亿元。（4）抵押物足值宏益公司以花果园项目二期6号地的使用权抵押，宏益公司控股股东以贵阳“山水黔城”项目在建工程抵押，抵押物评估价值合计不低于20亿元，抵押率不超过30%。5该信托计划与华融国际信托其他信托计划比较华融国际信托发起的债权信托计划众多，期限也各异，收益率也不同，本文在选取该

7、公司金牡丹·融丰系列信托产品中其他十个债权转让信托计划作对比。表3.2华融国际信托金牡丹·融丰系列信托计划一览表信托计划期限（月）收益%金牡丹·融丰系列·华融同江伟业信托贷款集合资金信托计划2411-12.5金牡丹·融丰系列·正诺矿业信托贷款集合资金信托计划2410.5-11.5金牡丹·融丰系列·苏州高新结构化融资集合资金信托计划248.5-10金牡丹·融丰系列·能交投大西、晋豫鲁股权/股份收益权投资集合资金信托计划369.75金牡丹·融丰系列·新疆海成房地产信托贷款集合资金信托计划248-8.5金牡丹·融丰系列·武汉信用担保集团贷款集合