对我国农村集体建设用地流转问题探析

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1、对我国农村集体建设用地流转问题探析摘要：应该用改革的思路管理农民集体建设用地，充分发挥集体土地资产作用，节约与集约利用农村建设用地。作为管理部门的地方各级政府及土地管理部门必须认清形势，因势利导，在不违反国家政策法规前提下，加强对集体建设用地的流转管理，促进农村集体建设用地的节约与集约利用，逐步构建集体建设用地流转的新机制，引导集体建设用地流转进入规范化轨道。关键词：农村；土地流转；建设用地随着我国市场经济体制的建立，城乡土地的资产属性已经显现。以出让、转让、出租、联营、入股等形式自发流转集体建设用地使用权的市场行为已在全国不少城镇客

2、观存在，且在数量和规模上有不断扩大的趋势。根据相关调查，外来流动人口、离退休和企业下岗人员等，是到农村租房或买房的主力，初步统计有百分之三十的城乡结合部的农民宅基地进入了隐性市场。上述现象反映了在市场经济条件下对集体建设用地流转和集体土地市场的内在需求。显然，无法简单地加以限制，我们应该用改革的思路管理农民集体建设用地，充分发挥集体土地资产作用，节约与集约利用农村建设用地。一、集体建设用地流转的社会意义8集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制，促进城乡土地资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义：第一，集体建设用

3、地的流转，是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民向中小城镇集聚。集中建设农村居民住宅，不仅可以使村庄复耕，有效增加耕地面积，还可加大对中小城镇基础设施建设的力度，农民居住环境改善了，生活质量提高了，推动了农村城镇化的进程。第二，有利于城乡土地统一规划的制定与实施。把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总量控制，统筹城乡土地用途分区管制，可以确保保护耕地的基本国策的实施。从我国国情看，耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出，集体建设用地的市场流转，将大大提高土地利用率，使土地资源得到有效配置，可大大减

4、缓国有建设用地需求对农用地的压力。第三，有利于农民集体土地财产价值的实现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能获得地租收益，保障了农民的财产权益。二、集体建设用地流转的必然性8早期的集体建设用地流转，一般为进城务工经商户向集镇或城郊结合部的农民租赁房屋，作为经营和生活居住场所，然后，随着进城镇务工经商者的资金积累，出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城镇转移的必然产物。土地市场的逐步培育带动了集体建设用地的大规模流转。国有土地使用制

5、度改革，把国有土地的无偿无限期无流动使用改为有偿有限期有流动的使用，使土地市场成为我国市场经济体系中的重要组成部分，在土地资源的优化配置和城市建设的资金筹措等方面发挥了不可替代的作用，对缓解城市建设资金压力，改善城市基础设施，扩大城市承载能力，吸纳农村进城人口，发挥了重要作用。以国有土地使用制度改革为主要内容的土地市场培育发展过程，在多方面影响着集体建设用地的流转。一方面是入市的国有土地往往来源于向农民集体征用土地，原存量国有土地入市只占很少的份额。另一方面是土地价值的凸现、政府征用土地补偿与出让价格的巨大反差，导致集体建设用地直接入

6、市。8集约利用土地，提高土地利用率要求集体建设用地有序流转。集体建设用地的流转在市场经济大潮中势不可挡，这既有社会经济发展、农村人口转移的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现，集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少突出矛盾，实现土地集约利用，提高土地利用率目标的必然选择。经过二十多年的改革开放，我国的农村经济取得巨大发展，农民的生活得到了较大的改善，最引人注目的是农民住房的变化，村庄范围的扩大，随之而来的是建设用地的迅速增加，使耕地面积大大减少。在农村一些地方出现了空心村，浪费

7、了土地资源。如何挖掘集体建设用地的潜力，集约利用土地，提高土地利用率摆上了各级土地部门的议事日程。三、集体建设用地流转的类型与形式（一）集体建设用地流转的分类按流转对象进行分类，参与集体建设用地流转的主体呈现多元化发展趋势，转让出租方既有乡（镇）、村、组集体经济组织等土地所有者，也有乡（镇）村企业和个人等土地使用者。受让方既有本集体经济组织内部成员，也有相邻集体经济组织及其他社会成员。因此，按流转对象可以划分为集体内部成员流转和集体外部成员流转。按流转地类进行分类。目前参与集体建设用地流转的用地类型包括农民住宅用地、工业生产用地、商业

8、用地及房地产开发用地等多种类型，但主要是生产经营用地，在我国东部沿海经济发达地区以乡镇企业生产用地为主，在中部地区以兴建市场出租摊位的方式出租土地为主，在小城镇则以农民已建住房买卖为主，其地类为住宅用地。8按流转空间进行