抵押贷款评估风险的防范

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1、抵押贷款评估风险的防范摘要：以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的发展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。文章对抵押贷款评估的风险防范问题进行了探讨。关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范一、待估资产产权的风险防范资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问

2、题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示

3、负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收

4、等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产

5、占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。二、评估方法的风险防范众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言

6、之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵

7、押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。2．抵押贷款资产的风

8、险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一