小区物业管理调研报告

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1、小区物业管理调研报告随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无不从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。本来收入很微薄，摇摇欲坠的物业更是雪上加霜。为了更深入

2、的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过实地管理及召开座谈会等方式对我县内住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：一、物业管理服务的现状我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，以成为制约行业发展的瓶颈，据调查，目前，县城内几十家物管企业，收费率大都在60%---70%之间，能够达到90%以上的占比很

3、低，目前，县城内部分小区的物业服务收费情况令人担忧。2011年度收取率只占60%---70%。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。二、物业服务收费难的原因（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。根据我管理的小区的情况，辖区内一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段：有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯缴费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。（二）服务质

4、量不高，制约服务费的收缴。从总体上看。我县物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面不能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：县住宅小区停车位严重不足，有的小区未人车分流，这就形成小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区业主素质低，为了自己利益，门卫无法严格把关，给拾荒、推销产品、维修家电等人员，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，盗窃事件时有发生；特别是新接楼栋，装修面广，人员杂，又没有一个统一的建筑垃圾堆放点，在管理上有些力不从心，就出现小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不能及时维护

5、，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，装修工人不听宣传，把油漆、水泥口袋、装修垃圾进入下水道，造成排洪排污管道赌塞、化粪池验收不到位，造成污水外溢无法及时清理，由于小区受地理环境的限制，绿化面积不能达标，管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。（三）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委员会作用发挥不明显。《重庆市物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权利、义务。但是，从我县的实际情况看，由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一

6、定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。其中有一部分业主委员会认为物业公司利润高，自己有熟人、朋友来管理或业主自治，就发动业主投诉上访、造遥、损失公共财物，给物业公司造成严重影响，形成集体抗费。（四）物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理的发展。一是像×××小区开发商为了促销房屋给物业公司补贴，为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源。这是后话。目前我县面临这种情况，在200

7、7年以前是独立楼栋，设备设施不完善，物管费低，（有按18元每户计算），二是开发商房屋质量问题物业公司无法解决，导致物业管理企业亏损。如：××××小区物业管理成本每月每平方米0.45元，小区运行的半年中，收费率仅达到85%以上，但仍有业主提出要求对停车位、消防进行解决和整改，（以前没完善天燃气管道、网线已解决），部分业主至今未交物管费，但物业公司仍继续提供标准化服务，这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。三是高层住宅电梯也造成亏损严重。电梯是每位业