小区物业管理调研报告　

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1、小区物业管理调研报告物业管理在国外已有一百多多年的历史，而在我国，物业业管理直到1981年才才出现，它是近年来我国住房房商品化过程中出现的新行业业。2007年，我国立法机机关将《物业管理条例》中的的“物业管理企业”改为“物物业服务企业”，进一步完善善了业主及业主大会的权利和和义务，使物业管理向着更人人性化的方向发展，体现了我我国民主化和法制化的发展进进程，有利于解决业主与物业业管理的矛盾。物业管理工工作是一项新的工作，它是伴伴随城市商品房开发建设的发发展应运而生，也是城市商品品房建设发展的必然产物。***市第一家物业公司成立于于上世纪1997年，是房地地产开发公司的下属单位。新新中

2、国成立以后至改革开放初初期，**居民小区的物业基基本是由各单位自行管理，但但随着住房制度改革的深入，，住宅商品化的逐步扩大，物物业管理的矛盾越来越突出。。业主对物业管理的呼声越来来越高，一些房地产开发商从从企业发展考虑，成立了企业业内部物业管理机构，对本企企业开发建设的小区进行物业业管理。我市物业管理工作尚尚处于起步阶段，到目前为止止，全市获得三级物业服务资资质的企业有26家，物业服服务企业从业人员500余人人，物业管理模式分为三种：：一是商品房开发规模较大的的小区，由物业企业提供物业业服务；二是单位自建的政策策性住房由单位自行管理；三三是规模较小的老旧小区由社社区管理。全市现有1

3、20个2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/12个小区，有物业服务的小区552个，单位自管的小区233个，其余零散楼栋由业主自自管；其中**小区、**小小区、**小区和**小区等等由物业服务企业管理的小区区物业管理状况较好。水利局局家属院、地质队家属院、路路苑小区等由本单位自管的小小区物业管理状况较好。当然然，仍有部分小区存在物业管管理混乱、从业服务人员不尽尽职、物业服务不到位与业主主矛盾突出等现象，如：***小区、**花园等。随着着全市住宅供需的完全市场化化，政府、开发商、业主、物物业服务企业都面临着许多新新的问题，彼此之间也出现了了许多新的矛盾，所以，

4、加强强对物业管理工作的研究显得得尤为迫切与重要。本文拟从从全市小区物业管理中存在的的问题着手，分析原因，并提提出解决问题的对策。一、、**住宅小区物业管理中存存在的问题物业管理是指物物业管理机构统一对住宅小区区提供公共性服务，包括社会会治安和环境秩序的维护和管管理，根据其管理事实和服务务行为，依照规定标准向住户户收取一定费用的一种社会性性服务工作。物业管理职能具具有社会化、专业化、市场化化、规范化和契约化等特征。。目前，我市物业服务工作还还普遍存在物业管理人员素质质不高，保安管理缺失，物业业管理覆盖面不够高、物业服服务不到位、老旧小区基础设设施严重老化、物业费收缴难难、监管体制不顺

5、等问题，汇汇总归结为以下几个方面：2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/12(一)物业服务企业与开发发商之间的法律关系不明确由于市场经济发展的不成熟，，在现实生活中，房地产开发发商与物业服务企业之间存在在着隶属关系。一方面，物业业服务企业是房地产开发商的的下属机构或子公司，与开发发商是从属关系，这种关系在在**住宅小区占有很大比重重;另一方面，房地产开发商商在小区业主委员会还没有成成立前，以业主的身份选聘物物业服务企业，此时他们之间间是一种短期的合同关系。而而当业主委员会成立后，选聘聘物业服务企业的权利理应由由小区的业主委员会负责，房房地产开发商就需要将小

6、区的的各种原始资料交给新的物业业服务企业。但事实上，开发发商由于利益上的原因，不愿愿轻易放弃物业管理。((二)物业服务企业在物业管管理的交接过程中责任不明物业服务企业之间的矛盾多发发生在物业管理的交接过程中中。一方面，前任物业服务企企业不愿放弃物业管理权，在在落聘后仍不搬出小区，甚至至制造各种麻烦和事端，阻挠挠新的物业服务企业进入小区区，妨碍其开展正常工作。另另一方面，前任物业服务企业业虽然放弃了物业管理权，但但却在离开时将物业管理所需需的一些设施破坏，将小区业业主的相关资料带走，不向新新物业服务企业移交物业管理理中的财务账目等，这些行为为严重影响了新任物业服务企企业的正常工作，导

7、致新旧物物业服务企业间出现矛盾冲突突。(三)物业服务企业业与业主之间不能认真履行合合同2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创12/12业主与物业服务企业之之间因为签订物业服务合同而而存在法律上的权利义务关系系。二者之间的关系主要是通通过业主委员会与物业服务企企业来体现的。他们之间是一一种合同关系，是委托与被委委托的关系。二者之间的矛盾盾表现在以下几点：1、物物业服务企业以拒交物业管理理费为由不给业主办理房屋入入住手续。现实生活中经常会会出现这样的情