不动产超额查封禁止缺憾之弥补

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1、不动产超额查封禁止缺憾之弥补　　张倩王宏伟　　为了保证财产查封权利不被滥用，我国对查封设定了限制条件，超标的额(亦称超额)查封禁止就是其中之一。然而，超额查封禁止制度被某些债务人滥用以逃避债务，他们快速处置因超额不能查封的不动产，人为制造执行工作困境。笔者针对不动产超额查封禁止制度中可被利用的漏洞，借鉴行政管理上的注记手段提出了补漏的措施——建立不动产限转注记制度。　　查封是国家公权力实施的一种形态，在保护债权人利益的同时，若对债务人财产的查封没有限制，不仅影响债务人生存，对于善良风俗及社会经济文化的发展亦有损害。故此，《最高人民法院关于人民法院

2、民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)中明确规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　然而，实践中却出现了这样一种现象：某债务人有多处房产，在法院查封其名下一套房产后，债务人遂将其他房产变现，并携款下落不明。而被查封的房产由其家人居住，并成为债务人家属唯一的生活居所。虽然执行人员可以对被查封的不动产进行变现，另行安置债务人及其家属。但从执法人员的角

3、度看，这是一个说来容易，操作复杂的程序：一是对不动产的直接执行存在阻碍。无论是不动产以大换小、拍卖还是抵债，都涉及现有居住人的迁移问题。而不动产以大换小受各种因素影响，在实践中成功率很低。拍卖后的钱款往往又不足以解决原居住人的生活问题，即使租房强迁，还可能出现新一轮的租金拒付纠纷。二是必须考虑保护性规定的有关内容。虽然《查封规定》第七条有关于“在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”的变通规定，但什么条件才能符合“保证最低生活标准必需的居住房屋”，却是个模糊的概念。特别在一些城市，哪怕是“最低标准”

4、也是个不低的标准。加上考虑社会稳定因素等，许多执行人员宁可选择以“只有一套住房”为理由中止案件的执行，也不愿在没有十足把握的情况下，轻易改变不动产的居住使用现状。　　为堵住不动产超额查封禁止的这一可能被人利用的漏洞，笔者建议，尝试以查封+其他不动产监控的方法来解决这一问题，即只按照司法解释的规定，查封价值相当的不动产，对其他不动产动向采用监控方式，监控的关节点设立于登记机关。笔者的这一想法源于《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款规定：附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。在具体操作中，房地产管理部门经查证

5、认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书，送达当事人及房地产登记机构。房地产登记机构收到认定书后，在房地产登记册上予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。违法建筑拆除的，经房地产管理部门核实后通知房地产登记机构注销不予办理登记的注记。既然违法建筑未拆除可以作为不动产转移限制的理由，那么，对债务人的不动产也可考虑采取限转注记的方式，限制其为逃避执行而进行转移。这种限制方法，暂且称之为不动产限转注记。　　所谓不动产限转注记，就是不禁止不动产买卖，但由房地产登记机构根据法院出具的不动产限转注记通知，进行不动产限转注记，如果债务人变卖不动产所有权

6、或将不动产赠与他人、过户他人时，需由房地产登记机构通知法院，由法院根据债务人可用于执行的不动产数量、不动产变卖的用途及过户的情况作出综合判断：对过户不影响执行的不加干涉，撤销限转注记;对由于过户可能造成以后债务人只有一套住房而使执行不能的，要求债务人以变卖钱款满足财产保全所需，再对查封的不动产和其他限转不动产予以解封和撤销;对债务人拒绝提供钱款、无偿进行财产转赠，有恶意造成以后执行困难情形的，法院有权在执行完毕前禁止进行不动产过户或采取其他更为适当的方式，减少执行不能的概率。　　设立不动产限转注记制度要关注一些要点：　　1.实施功能要点　　作为一

7、项新的制度，笔者认为，不动产限转注记与不动产查封具有相通之处,即两者都对不动产的自由处分具有限制功能。但不动产限转注记与不动产查封亦不相同：一是数量上无限制。即可以对债务人的所有不动产进行注记而不论其价值。二是对不动产处分权限制的程度不同。对于查封而言，其目的在于对债务人财产进行有效的控制，与此目的相应，必然要求查封具有禁止处分的效力。而注记的作用更多地体现在对不动产动向的监控和执行不能的预防方面。因此，它不属于严格意义上的强制措施，也不影响债务人对不动产行使占有、使用、收益的权利。债务人亦可对不动产进行处分，只要执行法官认为不足以造成执行不能，

8、法院对之仍不加以干预。　　2.法院权能要点　　不动产限转注记是超额查封禁止的补遗措施，它应当是法院的纯职权行为，即执行法官在得知更多不动