昆明城市综合体项目营销策划报告(市场分析92页)ppt课件

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1、实力心城项目营销策划报告2010年11月项目回顾营销阶段目标项目审视项目竞争核心问题界定客户分析核心问题界定项目营销战略营销策略实施报告回顾北接上海东盟大厦项目地块；南临市府路（朝阳路），紧邻南亚风情园二期用地；西接宜康南路比邻惠兰园住宅区；东接彩云路距离轻轨呈贡北站约250米，正对幕城公园，遥望市府；项目概述——xx商务中心的核心区，中等规模的城市综合体项目项目经济技术指标占地面积141亩综合容积率4.24规划用途商住建筑面积59.2万平米建筑密度24.11%绿化率42%车位数量4101工作成果回顾（1）——项目定位阶段核心问题的界定面临来自区域内外高标准、大体量的竞争压力项

2、目产品畅销区域建立的价值标杆体系控制风险基础上实现利润最大化树立项目品牌，提供后期销售平台区域目前陌生，认知度低，抗性依然存在。问题一：陌生区域项目具有怎么样的发展机会？问题二：如何在市场竞争中找到、并树立本项目的核心竞争力？工作成果回顾（2）——定位阶段核心问题的解决思路及项目战略问题一“陌生区域项目具有怎么样的发展机会？”解决思路——问题二“如何在市场竞争中找到本项目的核心竞争力？”解决思路——以住宅启动，走高端路线，定位主流城市豪宅以产品+配套取胜，重新定义昆明城市豪宅标准从区域价值上，吴家营有机会承担富人区的职责；本项目集政府主推区、核心资源和区域名片于一体，是区域峰值点

3、；中端住宅市场竞争激烈；高端住宅市场中城市豪宅有市场机会；高端客户对于新城的发展前景的认知度普遍不高。问题思路战略工作成果回顾（4）——产品核心价值总结城市标准创新工作成果回顾（3）——项目整体定位昆明行政商务中心区，轻轨上盖城市综合体吴家营片，未来新行政商务中心区；项目地块紧邻轻轨1、4号线，轻轨经济辐射区满足于高端人群置业需求的复合型城市综合体；营销阶段目标销售物业销售回款销售均价2011年-2012年销售目标制定整盘实现销售收入￥250,078.402011年实力心城营销总纲一批次开盘（5月1日）关键节点一批次蓄水（3月1）关键活动参加秋季房交会（9月23日）媒体节点第一次

4、户外出街（1月1日）参加春季房交会（4月15日）内部认购（4月28日）3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象导入期强销期蓄水期强销期蓄水期强销期冲刺强销期二批次开盘（9月8日）第一部分项目审视项目位于昆明新行政商务中心的核心区，区域价值毋庸置疑项目定位综合型物业，以投资型、改善型住宅公寓物业及大体量商业为主，缺刚性需求户型及快速销售小面积商铺。栋号户型面积套数套比1-3栋144-17046214.75%4-7栋120-14465420.88%4-7栋120以下32010.22%9、11栋60-70169654.15%商业配套车位数量过多，不利于短期快速销售120平米以

5、下刚性户型占比较小，公寓体量过大车位总数4101个，其中住宅配套车位1748个，商业配套车位2353个；规划定位于高层、高密度、高容积率综合社区，虽有完备商业配套，但无强势景观资源。从目前户型设计及单体结构来看，受建筑规范建造成本影响，超高层物业未能体现高舒适度和实惠性的特征舒适度超高层点式结构；一梯四、一梯六；实惠性公摊面积过大赠送面积有限大量拼接户型较好的消化了中小户型户数，但相比同等面积档户型其经济性与实用性较差；受国家房地产贷款政策影响，两套产权证将加大客户房贷难度经济性与实用性较差拼接合并后将出行多个厨卫功能间；拼接户型多为大景深，小开间户型；交通面积较大，实用性较差；

6、加大客户房贷难度拼接户型多为120-140平米以上户型，属于首次或二次改善户型；根据目前房贷政策，双产权证对于首次置业者将一套首付30%，另有一套50%；若为二次购房者，将可能出现一套首付50%，另一套全款，甚至两套全款；销售户数的减少将导致规划车位无法通过一户一车位方式快速消化；项目在产品打造上与城市豪宅的标准尚存在一定差距，特别是超高层物业，高建筑密度、容积率、公摊率等指标，对销售造成很大压力虽位于未来城市商业行政区的核心地段，但目前区域处于起步阶段；规划上难以营造高容低密的疏朗社区，缺乏大空间园林景观；大体量、复合型商业业态，具有强势商业配套。户型整体未能体现舒适度和实惠性

7、的双重特性；建筑外立面以新古典为主，体现项目外豪的形象特征。项目产品打造与城市豪宅的标准尚存在一定的差距。户型面积较大，全超高层物业的出现，增加了整体的销售压力。第二部分项目竞争研究区域内主要竞争对手七彩云南第壹城上海东盟大厦置信广场百大新都会东航新城艺术港区域外主要竞争对手海伦堡新亚洲体育城8期新螺丝湾住宅润城银海城中村项目银海畅园二期整个呈贡吴家营及周边东南片区、广福路片区对产品而言，本项目面临着区域内外两个层面的竞争七彩云南第壹城——紧邻项目地块，定位于大型城市综合体作为吴