关于如何处理已有“小产权”房的争

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1、关于如何处理已有“小产权”房的争提问：目前对小产权房产权证争论比较大，第一要给“小产权”证一个定位，第二其法律地位是什么，第三如何处置“小产权”房，第四如何有效地制止'‘小产权”房。我们对引发两级土地制度是不是有变革的影响，请各位律师发表意见。王永刚：“小产权”房是一种非法建房。我认为强拆在执法力度上会对“小产权”房的开发商打击比较严重，但损害更多的却是购房人的利益，而且造成社会资源的浪费。但是关于“小产权”房转正，如何转正，如何维护各方利益，政府要从社会资源的保护上慎重考虑。对“小产权”房如何打击？打击的不应该是购房人的利

2、益，应该是对出售“小产权”的机构一一乡镇一级机构进行处理。从民法上来说，如果合同无效，应该把侵害公共利益等做一个征收，让“小产权”房出让的价基、罚没作为政府财政纳入专项资金，可以和土地出让金作为一个资金储备，购房人也不能因为购买“小产权”房而获取非法的利益。“小产权”房转正的时候，购房人该补交的土地出让金应比照正式土地出让的价格来征求收，使“小产权”房的价格与商品房价格接轨，这样一来“小产权”房也就失去了购买的原动力，而必然在市场上失去其存在的根基。而出让方获得的收益被政府罚没了，也会没有动力开发“小产权”房，这是一个治根治

3、本的途径和方法，同时也防止了社会资源的浪费。提问：“小产权”房目前已经成为事实，如何有效解决大量“小产权”房存在的事实问题呢？王永刚：我认为，可以对已建成的或已经出售的“小产权”房通过补交相关的费用来达到市场价格以趋于合理;对没有开发的或刚开始建的“小产权”房，对相关的开发机构给予一定的处罚，不允许再建。提问：对已经开发完的“小产权”房合法化？王永刚：对，把违法成本补足。金翔：对于“小产权”房，法律上没有这个概念，现行房地产的法律法规方面，还有国家政策上，都没有明确说明什么叫“小产权”房，只是新闻媒体和老百姓的俗称,需要专业

4、人士进行法律分析和探讨。我认为，“小产权”证的概念是指在农村集体土地上违法占地、违法建设房屋，由乡或村发给乡村产权证的情况。有的购买人确实拿到了乡里或村里发的产权证，有的是没有拿到书面产权证。有关“小产权”房的话题本质上是探讨农村集体土地使用权流转的问题，流转是否在法律上完全禁止，还是有条件地流转。目前大量农村集体建造房屋和各种形式对农村土地的开发，还有农民住宅出售的行为等现状，从法律上应当如何进行界定？我认为，农村集体土地使用权流转在法律上并不是绝对禁止的，法律实际上是允许有条件流转的。根据《土地管理法》的规定，农民的住宅

5、可以出售，也可以岀租。这种观点最充足的依据是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。该通知第2条第2款明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。”这是国务院的规定。但是我认为这个规定不明确，因为这个规定不是以条例等部门法规的形式出现的，只是一个文件规定。而且这个文件与《土地管理法》比较，违反了《土地管理法》的相关规定。根据宪法，公民的私人财产包括房屋，农民个人的私人财产，是属于其个人的私人财产，私人财产

6、所有权人处分自己的财产当然是可以的，包括出卖、出租自己的房屋。现在《物权法》已经颁布实施，更加尊重物权所有人的权利，依据现在的明确法条规定，我认为农民住房可以流转。相关的还有其他的一些形式涉及到农村集体土地使用权流转的问题。至于像我所说的农民房屋的买卖，从法律上将来能否会完全合法化，目前来看是不行，但是我认为它是一种趋势，在未来一段时间里我认为应当适度放开。金翔：针对这种现象，要分清界限。建造好了的房屋。如果不是耕地，是非农建设用地，只是建设手续不齐全的,能补办手续的要补办手续使其合法化，不能强行拆除；占用耕地的，确实明确违

7、反法律规定，那该拆除就拆除。我的概念不是说村里和乡里自己解决，现在发生这种诉讼仲裁纠纷，当事人是平等的民事主体，通过法律途径来解决,是法律上怎么界定的问题。提问：民事解决完以后，该行政行为了，行政行为就是房子的拆除问题？金翔：我认为还是补办手续，因为北京有这样的先例,市政府和监察部等部委对违法项目的处罚措施就是补办手续，以开发商没有售房资格为由，对开发商罚款，打官司要求判合同无效退房的一律不予支持。提问：律师可以提出行政行为的建议，刚才金律师也补充了，曾经有历史遗留的问题，包括很多曾经违法的，因为怕产生过多的损失，而没有判合

8、同无效。如何有效地制止这种行为，下一步应该怎么做？金翔：我认为，第一，违法占用耕地的这种情况应当严肃处理，该拆除就拆除，该没收就没收。第二，违法占用非农业建设用地的，没有办行政审批手续和建设手续的。房屋已经建设完毕，已经竣工的，而且已经交付购房人使用的，购房人交了大部分款项的，这类房屋我认