杭州市钱江新城项目最好用途研究终期报告_部分(I)

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1、项目商业定位因素-市场需求方面积极的消费意愿，预示着巨大的市杭州消费者调查结果显示，杭州市民对积极的消费意愿，预示着巨大的市杭州消费者调查结果显示，杭州市民对场。对于零售市场是较为积极的信本地块的零售项目有较强的消费意愿。场。对于零售市场是较为积极的信本地块的零售项目有较强的消费意愿。号。号。杭州消费者对中餐、KTV、电影院等餐杭州消费者追求更高的生活质量，杭州消费者对中餐、KTV、电影院等餐杭州消费者追求更高的生活质量，饮娱乐设施有较强的需求。也更加重视精神方面的消费。饮娱乐设施有较强的需求。也更加重视精神方面的消费。高端的商务配套是目前本项目钱江新城作为未

2、来区域发展的中心，所由于钱江新城有近80万的大型商业高端的商务配套是目前本项目钱江新城作为未来区域发展的中心，所由于钱江新城有近80万的大型商业所在区域的空白点；消费者对所在区域的空白点；消费者对提供的购物及休闲娱乐功能在消费者心提供的购物及休闲娱乐功能在消费者心零售项目同时入市，基本完全覆盖零售项目同时入市，基本完全覆盖崭新的餐饮娱乐设施具有强烈崭新的餐饮娱乐设施具有强烈目中具有很大的期待。目中具有很大的期待。了消费者的购物需求。了消费者的购物需求。的期待。的期待。未来已知的大型商业项目均针对一杭州本地大型零售商对于本项目建造大未来已知的大型商业项目均针对一

3、杭州本地大型零售商对于本项目建造大站式购物休闲娱乐的消费者，商务型零售物业有一定兴趣。站式购物休闲娱乐的消费者，商务型零售物业有一定兴趣。配套相对缺乏。配套相对缺乏。餐饮和银行等服务类租户，适应能力相目前各种业态的零售商家对本地块餐饮和银行等服务类租户，适应能力相目前各种业态的零售商家对本地块对广泛，无论是大型商业聚集区亦或是的升级和商业前景有很乐观的态度对广泛，无论是大型商业聚集区亦或是的升级和商业前景有很乐观的态度配套商业，都有其目标消费群。和很高的期待。配套商业，都有其目标消费群。和很高的期待。xxxxxC03121本项目定位应考虑的外部因素钱江新城发展

4、•政府对钱江新城的重视与投资，高起点、高标准的整体规划•定位于杭州CBD，具有行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游和居住六大功能•规划中的2条轨道交通联通传统商务区和滨江地区，两轴两带三廊四点形成绿色生态新城•连接西湖与钱塘江，发挥更大的区域辐射力周边高档物业协同效应杭州钱江新城将成为•紧邻行政中心和五星级宾馆一个“以商务和休闲为市场供应•外宾和商务人士支持高端消费主，行政和文化功能•大量的大型零售集中入市•周边缺乏高端商务配套兼备”的中央商务区•轨道交通带来大量的人流来往•高档住宅人群提供潜在需求•商业氛围逐渐浓厚注：根据钱江新城建xxxxxC03设管理

5、委员会122本项目定位应考虑的内部因素有利条件-硬件°位于新城东西东西轴心和南北轴心黄金交界点，拥有十字路口的绝佳展示面有利条件-软件°为地铁上盖物业，周边有5条公交线路和2条过江隧道，交通极其便利°土地成本低，可承受较长的°地块方正，地块平整，适于设市场培育期计不利因素°地方政府的支持°物业品质配置高，市场竞争°周边配套不成熟力强°体量较小，很难形成地标°紧邻甲级写字楼和五星级宾效应馆，协同效应显著°地下与周边公共空间连°由知名建筑设计师主持设计通，容易产生人流交叉xxxxxC034123零售市场定位比对和错位竞争分析钱江新城商圈档次定位高作为杭州市未来的城

6、市中心和中央商务区，钱江档新城万众瞩目。功能齐全、设施完备、物业品种丰富吸引众多国际一线商户进驻。未来3-5年钱江新城将改写杭州零售商业的历史。城东-钱江新城商圈湖滨商圈商业风格ß本项目位于钱江新城商圈，目前仍处在前期城西商业片区城北商圈开发阶段，已确定的零售商业体量近80万平传统时尚方米，消费层次从奢侈品牌跨越到大众消吴山商业片区费，未来辐射能力将延伸到包括滨江地区和除延安路商圈之外的区域。武林商圈ß本项目商业体量偏小，辐射能力相对较弱。ß新加坡来福士广场与本项目仅一河之隔，而低华润万象城离本项目的步行距离为10分钟，档本项目受到的零售冲击力非常巨大。xxx

7、xxC03124零售定位因素分析零售规模测算零售目标消费群分析零售定位及业态组合分析租金建议零售布局建议xxxxxC03125零售规模测定方法V°°根据项目所在零售市场发展及未来商业规划，确定项目的主要目标客户群。根据项目所在零售市场发展及未来商业规划，确定项目的主要目标客户群。°°根据商圈潜在消费者数量，应用消费者消费习惯和对本项目测试结果数据，确定根据商圈潜在消费者数量，应用消费者消费习惯和对本项目测试结果数据，确定V每个商圈的需求面积。每个商圈的需求面积。V°°假设竞争项目状态，确定项目目标消费群和项目覆盖商圈范围。假设竞争项目状态，确定项目目标消费群和

8、项目覆盖商圈范围。°°根据商圈覆盖范围