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《杭州市钱江新城项目最好用途研究终期报告_部分(2)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、1.办公楼总体定位及入市时机xxxxxC0381项目定位一1位置因素ß钱江新城CBD在未来的5年内有ß紧靠市民中心和大剧院，处于钱江新城CBD的核心位置；巨量的写字楼供应市场；ß能够充分借助相邻的迪凯酒店和来福士广场的配套资源；ß其中，既有数量巨大的一般的针ß如何充分发挥项目位置的优势对项目的成功影响巨大对浙商企业的高品质办公楼；ß又有打算引领浙江办公楼市场的真正的甲级物业；交通可及2ß是选择与大量的高品质办公楼竞争，还是与真正的甲级物业竞争ß杭州地铁一期在项目地下有站点，本项目所具备要素，对于项目的后期表现极为重要具有优越的地
2、铁便利；ß地块具有较好的外部交通条件4竞争要素ß如何协调和组织与迪凯酒店的交通ß做为杭州和浙江省重点打造的CBD，钱江新城汇集了多方面的资源和对本项目存在一定的影响政策支持；ß对于政府鼓励发展的金融等企业，将会得到多方面的支持，为高端租户的落户创造了良好的环境；ß政府非常希望钱江新城项目能够超越杭州和浙江的现状，做出面向世3界的真正的甲级物业；政策支持xxxxxC0382项目定位二5业主因素ß投资商希望以此项目为契机来塑造自己的品牌形象，并且成功开始商业地产的开发；ß2008-2010年，钱江新城将会有ß开发商超前的理念；大量的
3、新增供应，这些项目具有ß资金压力小是项目取得成功的重要保障；培育市场的功能；ß先期入市项目的物业品质和市场外部资源6表现将给本项目的定位和后期运营带来很多的启示ß各类外部优势资源的运用（如国际本项目所具备要素知名的建筑设计、专业的前期定位等）为项目发挥优势、规避风险提7后发优势供了良好的条件；鉴于本项目在位置、交通和政策支持上具有独特的优势，而开发商对项目具有超前的理念，愿意运用各种资源将项目打造成标志性建筑；同时，为避免与项目区域超量供应项目的同质竞争，建议本项目定位为真正意义上的甲级物业。xxxxxC0383项目入市时间20
4、08到2010年，杭州将会有大量高品1质写字楼将相继竣工入市，供应量逐2根据目前所能甄别的项目，步增大，2010年杭州办公楼市场将出2011年到2014年供应量将会下2现供应高峰，总建筑面积达699,188平单位：m降。方米，增长率分别为61%和13.4%。800,000700,0003可甄别的2006-2007年新增土600,000地供应（大部分集中在钱江新城）所建成的部分办公楼500,000将会在2010-2014年入市。由400,000于我们无法估测2008年及之后的土地供应情况，因此300,0002011年起的市场供应可
5、能被200,000低估。100,00002008200920102011201220132014ß从2008年到2010年，杭州高品质办公楼供应逐年放量，到2010年出现供应高峰，本项目应该避开高峰期入市。ß同时，随着杭州市场更多甲级物业的出现，市场对甲级物业的接受程度将会有较大的提高。ß对甲级物业的需求也将随着浙江及杭州经济的持续发展而不断增大。ß本项目2009年开始建设，根据仲量联行对办公楼建设的经验，施工周期约为三年，2012年初本项目可进入市场。ß根据仲量联行市场部的经验，对于杭州甲级办公楼而言，预租率（即完工时地出租率
6、）在50%是比较正常的水平。xxxxxC03842.本项目开发体量定位xxxxxC0385最优规模测定（案例比较法）ß我们认为，虽然上海和杭州存在很多的差异和区别，但从整个CBD区域的发展起点和地域关系来说，上海浦东陆家嘴区域仍然是钱江新城最可借鉴的成熟CBD区域；ß同时，我们也充分考虑杭州与上海在发展阶段上的距离，所以我们选择10年以前进入陆家嘴区域的项目作为本项目的借鉴对象。ß这些项目均处在陆家嘴或者竹园商贸区的核心区域，入市时相对品质都比较好，虽然经过时间的推移，更多综合品质更高的办公物业进入了市场，但这些物业还是吸引了不
7、同类型的稳定客户群体。项目名称位置办公面积入市时间招商局大厦陆家嘴56,2001996上海证券大厦陆家嘴37,7001997汇丰银行大厦陆家嘴89,4131998中国保险大厦陆家嘴51,2001999浦项商务广场竹园商贸区60,1701999ß通过计算，我们发现上述这些项目的平均体量为58,937平方米；ß考虑到钱江新城与上海的差异性，我们应做比较保守的估计，故办公楼建筑面积可在37,700至58,937平方米之间，即陆家嘴该时期的办公体量最小值与平均值区间。ß故办公面积约为45,000-48,000平方米。xxxxxC0386
8、最优规模测定（竞争项目比较法）ß通过比较分析杭州现有及即将入市的甲级物业，我们可以发现近期内杭州甲级物业的主流体量；ß所选择的项目无论是否已经进入市场，在杭州市场上表现良好。项目名称位置办公面积入市时间广利大厦庆春路35,2002005嘉华国际商务中心黄龙41,
