上海城市别墅专题研究

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1、上海城市别墅专题研究研展部纪美莹马宁导言城市别墅诞生背景别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势中产阶层提升居住质量和生活品质的需求别墅产品＋城镇发展城市别墅界定位于城市主要区域或者快速发展区域。周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系方便。满足第一居所应具备的居住功能。自然资源依托性一般，注重内部景观打造。物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。客群一般为提升中的主流群体。何为城市别墅城市别墅特征与城市豪宅相比与郊区别墅相比占有更多的城市资源占有更多的自然资源上海城市别墅发展历程90年

2、代传统租界区的老别墅项目1998年虹桥别墅区成型浦东龙东大道、碧云板块2001年2004年上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。闵莘别墅区兴起2007年发展片区东移至今真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起市场梧桐墅联排：3万金地湾流域双拼：3万/平万科金色里程联排：3万/平4浦发博园联排：2万/平11协合紫薇园独栋：5万/平大华蓝郡联排：2.6万提香湾联排：2万/平7长城中环墅双拼/联排：2万万源城独栋：6.5-7

3、万/平御翠园独栋：5-6万/平米水岸蓝桥联排：2.6-2.9万城市别墅楼盘橡树湾叠拼：3.8万/平中鹰黑森林叠拼：3.5-4万九间堂独栋：6-10万/平米锦绣江南独栋：6.5-7万/平梵高独栋：3.5-4.5万/平米东郊华品园独栋：9万/平米森林都市联排：4万/平上海城市别墅分布情况上海城市别墅主要分布中环线附近。联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。08上海城市别墅市场表现序号项目物业类

4、型开盘时间新增供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度1金地湾流域双拼08年7月199847585823138%3.9套/月2恒盛提香湾联排07年末173056330863338%2.1套/月3大华蓝郡联排08年5月105654809462146%2.33套/月4万科金色里程联排08年6月25909.5203201028078%8.88套/月5浦发博园联排08年8月20242.655101062120%2.6套/月6大华梧桐墅联排/双拼08年4月174745884782127%1.9套/月7长城中环墅联排/

5、双拼08年5月583662275732912839%11.6套/月8水岸蓝桥三期联排08年5月80038414237%0.33套/月9华润橡树湾叠加08年6月16520.354159.84812025％2.2套10万源城独栋08年11月13112.274873.18361439％3.5套/月08上海城市别墅市场表现序号项目物业类型开盘时间新增供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度11协和紫薇园独栋08年5月34961800151067％1套/月12中鹰黑森林叠加08年7月10840.598121.242

6、3174％3.9套/月13御翠园独栋08年3月2368813339774356％3.6套/月14阳光花城联排08年5月31384.888275.461183631％3.6套/月独栋08年5月4618.171026.269222％0.2套/月15梵高独栋08年6月252793162821113%1.2套/月16东郊华品园独栋08年11月9750020000物业类型新增供应去化面积总套数去化套数销售率平均去化速度叠加别墅27340122811235141.5％3.05套/月联体别墅209254.9282311.46

7、98937437.8％4.14套/月独立别墅79943.4424199.542398033.5％1.58套/月合计316538.36118792.9135150537.4％----------供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于叠加别墅。去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可达到4.14套每月。供应以联体别墅为主，独立次之。整体去化率在37%左右，以联

8、体别墅去化为主。去化速度联体>叠拼>独立。上海城市别墅市场表现——存量项目物业类型存量（面积）存量（套）金地湾流域双拼1239951恒盛提香湾联排1097553大华蓝郡联排575625万科金色里程联排5589.522浦发博园联排14732.685大华梧桐墅联排/双拼1159057长城中环墅联排/双拼35609201水岸蓝桥三期联排716239华润橡树湾叠加12360.5161万源城独栋