房估案例串讲讲义 (3)

《房估案例串讲讲义 (3)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第三章　不同目的房地产估价　【考情分析】　　问答题、单选题、指错题、改错题涉及的估价案例都要阐明估价目的。　　针对《考试大纲》关于本章的考试要求，考生应掌握房地产转让估价；房地产抵押估价（重点）；房屋征收估价（重点）；房地产拍卖、变卖估价；房地产损害赔偿估价；企业各种经济行为涉及的房地产估价。　　一、房地产转让估价　　（一）房地产转让估价特点　　1.转让估价在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。　　2.从委托人和估价主体上讲，可能是买方也可能是卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托。　　3.从估价目的和要求上讲，只是为了在进行房

2、地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。　　（二）房地产转让估价常用方法　　估价对象不同，用途不同可选用不同的方法，总体说各个方法当然都适用。比较、收益、成本、假设开发法、基准地价法都适用。　　（三）房地产转让估价的注意事项　　1.房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，估价市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。　　2.房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，

3、并应符合下列规定：　　（1）当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜估价在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；　　（2）当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。　　3.已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。　　4.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价，估价对

4、象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。　　5.保障性住房销售估价，应根据分享产权、独享产权等产权享有方式，评估市场价值或其他特定价值、价格。对采取分享产权的，宜评估市场价值；对采取独享产权的，宜根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。但国家和保障性住房所在地对保障性住房销售价格确定有特别规定的，应按其规定执行。　　二、房地产抵押估价　　（一）房地产抵押价值内

5、涵及评估实质　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价　　　　　第15页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。　　房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。　　根据《房地产估价基本术语标准》，房地产抵押价值为抵押房

6、地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。　　房地产抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。　　房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产抵押估价包括抵押贷款前估价和抵押贷款后重估。　　（二）房地产抵押估价的法律规定　　1.可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求　

7、　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；　　（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；　　（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；　　（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；　　（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；　　（6）以出让方式取得的土地使用权，可