房估开发串讲讲义 (4)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理第五章　现金流量与资金时间价值【考情分析】　　题型单项选择题多项选择题判断题计算题分值2014年5题5分1题2分2题2分－8题9分2013年6题6分4题8分2题2分－12题16分2012年5题5分2题4分2题2分－9题11分2011年6题6分1题2分1题1分－8题9分2010年5题5分2题4分1题1分1题8分9题18分2009年4题4分1题2分2题2分－7题8分2008年3题3分1题2分1题1分－5题6分　　【内容框架】　　第一节　现金流量　　

2、第二节　资金时间价值　　第三节　资金等效值与复利计算　　第四节　资金时间价值计算公式的假定条件（补充）　　第五节　解题思路与例题讲解　　第一节　现金流量　　1.现金流量图的画法　　■以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续　　■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）　　■两个刻度之间的时间长度为计息周期　　■相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量　　■箭线向上表示正现金流量（现金流入）　　■　　　　　第19页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理箭线向下表示负现金流量（现金流出

3、）　　■箭线的长短一般与现金流大小成正比　　　　2.现金流量图中时间点的内涵　　【0点是何意】（三个含义）　　■当前时点　　■资金运动的时间始点　　■某一基准时刻　　【除0以外的其它时刻点】　　■表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末　　3.期末惯例法　　现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末。　　　　4.期初与期末　　【期初与期末的关系】　　■第n期的期末代表下一周期的期初　　■

4、第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末　　【特别强调】　　■如果题中明确告诉现金流量发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法　　5.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）序号模式形象理解3.1开发－销售开发商买地建房后出售3.2开发－持有出租－出售开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉3.3购买－持有出租－出售某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉3.4购买－更新改造－出售某国

5、外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉3.5购买－更新改造－出租－出售某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉　　　　　第19页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　6.开发－销售型　　　　7.开发－持有出租－出售型　　　　8.购买－持有出租－出售型　　　　　　　第19页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理　　9.购买－更新改造－出售型　　　　10.购买－更新改造－出租－出售型　　　　【记忆要点】　　■第一步是

6、开发的，一定有土地成本和建安成本　　■第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本　　■出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入　　■出租的，在一定期间内有租金收入，同时有运营成本　　■转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出　　【考题类型】　　■根据流量图，判断属哪一种经营模式　　■某种经营模式下，现金流入、流出的特点　　第二节　资金时间价值　　1.资金时间价值的含义　　■同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值　　■不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值　　■

7、　　　　　第19页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产开发经营与管理利息、利率是资金时间价值的体现　　　　2.资金具有时间价值的原因　　■资金增值－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能　　■价值补偿－时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿　　3.资金时间价值大小的决定因素（三因素）　　■投资利润率－单位投资所能取得的利润　　■通货膨胀率－即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿　　■风险因素－对因风险可能带来的损失所应获得的补偿　　4.资金时间价值计算的基本原则　　■不在同一

8、时点的资金不能比较大小，也不能直接进行代数运算　　■必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点，才能比较大小和进行代数运算　　5.利息和利率的概念　　■利息　　.占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿　　　　■利率　　.是在单位时间内所得的利息额与借贷金额（本金）之比　　　　6.利率的类型（四种）　　　　7.利率的经济功能（五种功能）　　■积累资金的功能　　■调整信用规模的功能　　■调节国民经济结构的功能　　■　　　　　第19页2015年房地产估价师考试网上辅导房地