东方天韵项目整合营销企划投标书

《东方天韵项目整合营销企划投标书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、山东潍坊东方天韵项目整合营销企划投标书制作单位：杭州汉奇房地产营销有限公司目录一、潍坊市房地产简略研判（一）潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征）………………………3（二）市场变化……………………………………………………………4（三）2005年下半年潍坊房地产市场的走势……………………………4二、东方天韵项目分析（一）项目基本情况描述…………………………………………………5（一）项目所在地区域分析………………………………………………6（二）项目目标客户群定位………………………………………………6（三）项目规划定位………………………………………………

2、………6三、项目营销推广方案（一）推广原则……………………………………………………………7（二）营销的核心概念……………………………………………………7（三）营销周期划分………………………………………………………7（四）阶段性推广策略……………………………………………………8（五）营销网络建设………………………………………………………10四、主导广告语五、东方天韵售楼中心开张方案（一）开张仪式……………………………………………………………10（二）室内外表现（建议）………………………………………………11（三）媒体策略……………………………………

3、………………………12（四）仪式流程……………………………………………………………13（五）配合道具……………………………………………………………13六、服务内容（一）市场调查、评估、研究及产品策划………………………………14（二）品牌策划……………………………………………………………15（三）广告策划及设计……………………………………………………15（四）销售指导顾问………………………………………………………15（五）展示设计……………………………………………………………15七、合作模式（一）全程策划代理，一站式营销服务………………………………

4、…15（二）乙方的职责和义务…………………………………………………15（三）甲方的职责和义务…………………………………………………16八、收费标准附件（公司业绩）…………………………………………………16一、潍坊市房地产简略研判(一)潍坊房地产市场分析（发展阶段及特征）“一年大变样”，自潍坊市委提出的城市建设目标和要求。仅2004年，潍坊市累计完成工程建设投资20．5亿元，新改扩建道路16条、园林绿地500公顷。东风街、北海路、安顺路、张面河、安顺广场等工程，成为代表潍坊城市新形象的精品工程和品牌工程。“栽下梧桐树，引来金凤凰”。潍坊城市建设的发

5、展，吸引了众多外地房产商前往投资。截至2004年，市区房地产开发企业已发展到107家，其中外地企业有30多家。目前，还有20多家企业正在申请报批中。2004年，潍坊市区完成房地产开发投资22．4亿元，施工面积达284万平方米，竣工面积175万平方米，同比增长13．1％、10％和14．3％。全市人均居住面积达18．2平方米，市区达18．6平方米，高于全国、全省的平均水平。潍坊城镇居民的住房条件已开始从实用型向舒适型、小康型转变，三室两厅逐渐成为市场主流户型，面积多在90平方米以上。目前，潍坊的楼盘从购价近10万元的小型适用住宅，到购价过百万元的豪华

6、别墅住宅不等，完全能满足不同人群、不同层次的住宅消费需求。从房价看，潍坊市区房价总体呈稳步上升趋势。潍坊房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：1、2003年之前，起步摸索阶段客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注

7、重整体规划，且有明显区域性特征。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。2、2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于潍坊房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍

8、坊市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。项目特色：产品多元化。地域限制日渐被