仙葫盘古路项目分析

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1、仙葫开发区盘古路地块转让分析二O一O年四月广西鸿正投资有限公司GUANGXIHONGZHENGINVESTMENTGROUPCO.,LTD9一、项目背景广西嘉业房地产开发有限责任公司位于南宁市仙葫开发区“金宇新城小区（暂定）”拟寻求合作方共同开发建设。该公司通过中介平台，与我司进行洽谈合作事宜。其中：甲方：广西鸿正投资有限公司（以下简称鸿正公司）乙方：中介平台（代理丙方完成土地权属的后期手续）丙方：广西嘉业房地产开发有限责任公司（简称嘉业公司）二、项目概况地块位置仙葫经济开发区盘古路与军堂路交汇处

2、地块面积地块总面积389亩，其中拟转让194.5亩转让面积194.5亩规划建筑面积324166㎡容积率2.5土地现状周围基础设施达到“三通”条件，但土地尚未平整，与路面标高相比较，土方量较大，地上无建筑和其它附着物，盘古路南段未开挖建设。9项目周边配套设施表类型名称医院仙葫医院、武警水电第一总队医院学校东方外国语学校、广西警官高等专科学校仙葫分校、蓉茉小学银行农业银行、中国邮政、中国建设银行、工商银行超市康联超市、人人乐超市、茂业超市、南城百货其他仙葫菜市、和平药店、移动营业厅、电信营业厅、仙葫邮

3、政所项目区域规划仙葫片区位于南宁市东向发展轴线上，地理位置优越，2005年行政区划调整后，该片区已纳入市一级规划统一管理。规划提出仙葫组团性质定位为：以居住、文教基地功能为主，商务办公为辅的配套设施齐全、环境优美、高品质的城市东部滨水居住、高教新区。9三、项目合作条件合作方式鸿正公司作为甲方与乙方合作，在乙方的运作下由鸿正公司全额出资收购嘉业公司股份，收购完成后甲方占项目公司50%股权，分得194.5亩土地的使用权；乙方占项目公司50%股权，分得194.5亩土地的使用权。合作依据政府批文、权证名称

4、审批或签订机关备注建设工程批准文件建设工程规划许可证邕宁县规划建设局2005年3月16日签发其它文件土地出让合同邕宁县国土资源局2004年8月28日签订登记备案证仙葫开发区管委会2005年3月1日签发合作要求土地成本按130万元/亩，合计50570万元收购项目公司50%股权（含股权转让价、补交土地出让金及办理项目审批费用），以此计算出鸿正公司取得194.5亩土地的单价为360万/亩。付款条件及方式1.甲乙双方签订合作协议后，双方在银行开设共管账户，甲方将50570万元项目收购款转入共管账户。2.甲

5、乙双方与丙方签订股权转让协议，股权变更手续完成后，从共管账户支付股权转让款。3.接到南宁市国土局重新签订《土地出让合同》的通知后补交土地出让金。其它要求在甲乙双方签订合作协议后5个工作日内从共管账户支付办理土地项目费用双方主要权益甲方出资50570万元收购项目公司，获得项目公司50%权益。乙方负责办理《土地出让合同》重新签订及土地证，与嘉业公司协调办理股权转让手续。乙方取得项目公司50%的权益。注明：（1）按南宁市行政区划调整，2005年3月18日邕宁县撤县设区,原邕宁县管辖的仙葫开发区划归青秀区

6、管辖（2）按《国有土地使用权出让合同》所示的项目建设规模约为64万㎡；《建设工程规划许可证》所明示的建设规模为19.02万㎡。9四、项目经济测算分析（一）项目总体规划指标项目总用地面积129667㎡（合194.5亩）。容积率不大于2.5，地上建筑面积合计324168㎡。可售住宅面积319548㎡，地下室（含人防工程）58350㎡，总建筑面积382518㎡。项目总体规划指标表项目单位总体规划备注总用地面积㎡129667194.5亩总建筑面积㎡382518　地上总建筑面积㎡324168不含地下室其中住

7、宅㎡319548　公建配套㎡4620　地下室（含人防工程）㎡58350其中：人防工程㎡25933建筑密度　30%容积率　2.5绿地率　30%总户数户3195按户均100㎡算地下机动车位个1667按35㎡算其中可售车位926按35㎡算（二）项目投资测算项目名义投资总额为82475万元，实际投资总额为129057万元，项目土地实际获取成本（股权转让）为50570万元，但可计入项目成本核算的土地成本为39889万（土地出让合同上的出让价格+契税+交易服务费），超出部分无法计入成本减免相关税费（主要是土地

8、增值税和所得税）。其中土地成本50570万元（楼面地价1560元/平方米）。项目投资估算表序号项目投资额单位成本/取值一土地成本50570260万/亩二建安成本58552　三红线外配套费200四政府报建费286975元/m2五不可预见费1536取建安配套费用和政府报建费用的2.5%六财务费用5960七管理费用1536取建安配套费用和政府报建费用的2.5%八销售费用7345取销售收入的4%九名义投资总计82475　税费土地增值税31145营业税及附加10283十实际投资总额13851