2018年房地产行业中报综述：行业结算量质双升，业绩持续高增有保证

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1、行业研究房地产证券研究报告2018年09月03日2018年房地产行业中报综述推荐（维持）行业结算量质双升，业绩持续高增有保证事件：华创证券研究所2018H1，房地产板块营业务收入同比+24.1%，较2017年增长16.3pct，较2018Q1增长5.7pct；归母净利润同比+40.3%，较2017年增长11.7pct，较2018Q1下证券分析师：袁豪降0.4pct。电话：021-20572536点评：邮箱：yuanhao@hcyjs.com1、18H1营收高增、净利增速高位，结算量质双升、业绩进入高速释放期执业编号：S036051612000

2、118年行业主要结算16年景气周期中的销售项目，16-17年销售高增速以及房联系人：曹曼价大涨决定了18-19年的结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速提升，尾部企业逐渐退出，综合导致18H1营收高增，同比+24.1%（较17年+16.3pct）；电话：021-20572593同期净利润增速同比+40.3%（较17年+11.7pct）；预计年内结算将继续保持邮箱：caoman@hcyjs.com增长趋势。此外，财政部关于《企业会计准则第14号——收入》的修订在中长期将缩短房企预收款结算周期，如万科、新城控股已在18H1实施，有利于行业基本数据提

3、升快周转房企的利润释放速度。占比%2、18H1毛利率和净利率连续上行，三项费用率和少数股东权益占比提升股票家数(只)1303.6718年行业主要结算16年左右的涨价项目，推动结算毛利率由17年的32.0%总市值(亿元)20,028.273.78提升至18H1的34.3%，连续上行。并且由于16年开始的营改增影响，营业税流通市值(亿元)16,088.44.23及附加占比营业收入由17年的7.8%降至18H1的7.0%。虽然三项费用率由17年的10.2%提升至18H1的12.3%，同期少数股东权益占比由17年的15.7%相对指数表现提升至18H1的1

4、6.2%，但毛利率大幅上行推动净利率由17年的11.3%提升至%1M6M12M18H1的12.2%、继续上行。预计随着16年高价项目进入结算推动毛利率继续提升、营业税占比进一步下降，18-19年净利率仍有改善空间。值得注意的是，绝对表现-1.85-25.46-19.4216-17H1地王频现也导致中期毛利率下行压力，其中龙头下降更为可控，行业相对表现1.43-7.81-6.47整合将加剧，不过，近期土地溢价率显著下行或将部分修复毛利率悲观预期。2017-09-04～2018-08-313、18H1负债率上行、补库存进行中，融资或边际改善、总体风险

5、不大20%18H1行业在补库存中负债率继续上行，资产负债率由17年末的78.1%提升至5%18H1末的79.3%，但剔除预收款后负债率由17年的55.0%下降至18H1末的53.4%，显示预收款增长是主因。净负债率17年末的92.1%提升至18H1末的-11%101.7%，但较18Q1末下降5.1pct。同期现金短债比由17年的1.33倍下降至-26%18H1末的1.27倍，但较18Q1末的1.19倍有所回升，且远好于11年和14年17/0917/1118/0118/0318/0518/07的0.9倍；并且8月以来融资有边际性改善迹象，表明资金虽紧

6、、但风险仍不沪深300房地产大。下半年中，在货币政策趋松、但行业政策依然从紧的格局下，流动性或能边际改善，但金融去杠杆下“宽货币、紧信用”的原则将导致受益的仍主要是相关研究报告龙头房企，从而导致融资集中度提升，从而再推动拿地和销售集中度的提升。《房地产7月月报：投资高位、销售走强、资金4、18H1销售回款增速回升，预收款锁定率创下新高、保证18年业绩高增改善》18H1主流房企销售回款同比增速回升，表现为销售商品及劳务的现金流入同2018-08-15比由17年的16.4%提升至18H1的21.0%，主要表现在个人按揭贷款同比表现《房地产行业周报：销

7、售、投资暂时稳定，但土虽然较弱，但定金及预收款则表现相对较强则表明了购房者首付比例的提升，地市场持续降温》源于贷款的收紧以及住宅市场的供不应求。行业销售商品及劳务的现金流入对2018-08-19《房地产行业周报：龙头房企中期业绩靓丽，政营业收入覆盖水平达到10年以来的最高，18H1末高达1.62倍。同期行业预策频出规范租赁市场》收账款同比由17年的39.7%降至18H1的36.0%，但预收账款锁定率则由172018-08-26年的1.17倍提升至18H1末的1.46倍，创历史新高，保证18年业绩高增。5、投资建议：行业结算量质双升，业绩持续高增有

8、保证，维持“推荐”评级政策端，政府7月明确经济稳中有变，货币政策的放松推动销售稳定；融资端，按揭利率稳定以及发债成本明显下