评估途径与方法-收益法

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1、第二节收益途径基本内容1.了解收益法含义及其适用的前提2.了解折现率与资本化率的区分3.掌握收益法评估的基本原理（分段法与年金资本化法）4.了解收益法的优缺点一、收益途径的基本涵义收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益途径的基本前提(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；(3)被评估资产预期获利年限可以预测。三、收益途径的基本程序1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；2)分析测算被评估对象未来预

2、期收益;3)确定折现率或资本化率；4)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；5)分析确定评估结果。四、收益途径的基本参数1)收益额资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。2)折现率从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。一般来说，折现率应包括无风险利率，风险报酬率和通货膨胀率。四、收益途径的基本参数资本化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用

3、场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。3)收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件,以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。四、收益途径的基本参数五、收益途径中的具体方法P——评估值；i——年序号；Pi——未来第i年的评估值；Ri——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；ri——第i年的折现率或资本化率；t——收益年期；n——收益年期；A——年金。1)纯收益不变(1)在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式：其成立条

4、件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。4.某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为20万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为多少？(2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限为n。5.有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的纯收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于多少万元？(3)在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益每年不变；②收益年期有限为n；③资本化率

5、为零。2)纯收益在若干年后保持不变(1)无限年期收益。其基本公式为:其成立条件是：①纯收益在n年(含第n年)以前有变化;②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;③收益年期无限;④r大于零。某企业预计未来5年的预期收益额为1000万元、1200万元、1500万元、1600万元、2000万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企业年收益额将维持在2000万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。分段法例题（1）前5年收益的现值=1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.7513+1600×0.683+2000×0.6209=5362.33万元（2）第6年后收

6、益的现值=2000÷10%×0.6209=12418万元（3）企业价值=5362.33+12428=17780.33万元3.预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（）万元。A、136B、219C、127D、145D(2)有限年期收益。其计算公式为:其成立条件是：①纯收益在t年(含第t年)以前有变化；②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n

7、。3)纯收益按等差级数变化(1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式：其成立条件是：①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期无限；④r大于零。(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期有限为n；④r大于零。(3)在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下