房产面积量算方法

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1、第八章房产面积量算§1房产面积量算的基本要求§2进行房屋面积计算的基本过程§3房屋面积量算的方法与精度§4房屋面积量算中需要探讨的问题§5房产面积量算法律纠纷表现形式§6避免房产面积法律纠纷的途径概述《房产测量规范》（GB/T17986-2000）于2000年8月1日起实施。它的颁布实施对加强房产测绘管理，促进我国房产测绘事业的发展，起着十分重要的作用。房产面积量算指水平面积量算，分为房屋面积和用地面积测算两类。其中房屋面积量算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的量算。§1房产面积量算的基本要求§2进行房屋面积计算的基本

2、过程由上而下，即按幢分摊→功能区分摊→层分摊顺序进行共有面积分摊。1标注尺寸2房屋边长尺寸检查3套内面积计算：套内使用面积＋墙体面积＋阳台建筑面积4共有面积计算：幢→功能区→层5建筑总面积的计算：以外墙边长计算6检核7幢共有面积分摊8检核9功能区共有面积分摊10检核11层共有面积分摊12检核13计算各套的产权面积14检核§3房屋面积量算的方法与精度1坐标解析法根据坐标计算面积，其面积中误差为：坐标解析法计算面积的限差为：2实地量距法在实地用测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出图形的面积。是目前房地产测量中最普遍的面积量算方法。对于规则图

3、形，如矩形、方形的房屋或房间，用卷尺或测距仪直接量取其边长，即可简单得出面积；对于不规则图形，可将其分解成几个简单的几何图形，分别计算出这些图形的面积，用加减法计算出其面积。随着数字化技术的发展以及房地产信息系统的建立，用坐标计算房屋面积的情况会逐步增多。在房地产面积量算这一领域，用坐标解析法和实地量距法测算面积将会交叉使用。而两种方法限差计算的模型不同，得出的结果和趋势均不同。§4房屋面积量算中需要探讨的问题1层高的规定根据《房产测量规范》的要求，层高要大于等于2.2m，层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离

4、。有些建筑物无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。可否采用净高数据？净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差。2阳台面积计算阳台的围护结构差异很大；对于有斜屋面的阳台上盖如何理解？可采取围护结构按梁的水平投影面积计算；遮盖部位计算面积，没有遮盖部位不计算面积。3复式建筑斜屋面的面积计算《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面面积计算时能否不考虑房屋的窗顶（老虎窗）超过2.2m的部位。4室外楼梯的面积计算《房产测量规范》规定属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层

5、水平投影面积计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于无顶盖的室外楼梯现在存在两种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算；另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖，仅最顶上一层无盖按一半面积计算，其余各层按投影面积计算。5伸缩缝的面积计算《房产测量规范》规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算面积。伸缩缝最好不计算面积。虽然其与室内相通，不过对于一栋房屋来说面积实在太小了。6檐廊的面积计算《房产测量规范》规定：与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。而国标对什么是檐廊却没有明确的定义

6、，且要有什么样的围护结构也不是很清楚。应进一步将檐廊的概念明确化。7楼梯的面积计算《房产测量规范》规定：楼梯间按房屋自然层计算面积。由于对于楼梯间无明确的解释，因此楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。需要对《房产测量规范》中许多不明确的问题进行细化，确定具体操作方法。§5房产面积量算法律纠纷表现形式1建筑面积不变，套内建筑面积变小引起的纠纷由于期房的销售面积仅是依照在图纸上测量出的数据来确定，最终房屋建成后难免会出现误差。因此有一定的误差存在应当是允许的，也是不可避免的。一旦出现误差，购房者与开发企业之间依照约定的

7、处理方式进行结算即可。但在实际商品房买卖中出现建筑面积不变，公摊建筑面积增大，实际使用面积减少。2公共分摊面积不清引起的纠纷有些开发商为吸引购房者，预售时故意少算分摊部位，使房屋套内建筑面积与建筑面积的比例上升，而在实际交付房屋时，却按正常的标准计算公摊面积。还有开发商为了提高自身的收益率，将原来不应分摊的部位，如独立的车位、俱乐部等进行了公共分摊，分摊后又将该房屋出租或出售，侵犯了购房者的合法权益。应依照有关规定将公共分摊部位及面积向购房者明示，并在买卖合同中作详细约定。3房产测绘单位无资质施测，或超越资质测绘引起的纠纷4对《房产测量规

8、范》条款的理解、运用不同导致房产测绘面积产生差异目前，《房产测量规范》有些条款比较原则，可操作性不强，其在实际工作中运用时难以统一。例如，墙体装饰厚度（即抹灰层）是否计入使用面积，容易产生不同