浅谈律师在土地纠纷预防中的作用

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1、浅谈律师在土地纠纷预防中的作用以前谈起律师，一般人都会说：律师不就是打官司的吗？随着这儿年律师事业的发展以及市场经济的建立，人们的这一观点已有所变化。这主要表现在，越来越多的企业，特别是房地产开发商大都聘请了律师做常年法律顾问。但是“律师就是打官司”的这一观念目前并未有根本性的改变。许多人仍然是遇到纠纷，遇到官司才想起找法律顾问去“救火”。而在一些重大问题的决策，重大合同的签订时则不重视律师的作用，甚至不愿让律师参与。造成这种局面的原因很多，诸如人们的传统观念，市场经济和法律服务市场发育尚不成熟，

2、行政干预等等。但是重要的一点是律师的专业化发展不完善。现在大多数律师仍属于“万金油”型的律师，无所不通，但乂无所专长，因此在为当事人提供非诉讼法律服务时很难提出建设性的、能够为当事人带来直接或间接的新意见。所以有些金业虽然聘请了法律顾问，仍然官司不断，漏洞百出。这种局面必须限制当事人聘请律师参与非诉讼事务的积极性。实际上，一个好的律师不仅表现在他可以依据规范、严密的合同和有关法律文书打赢官司，更重要的是表现在他如何利用自己的专业化知识，为当事人避免纠纷，不打或少打官司。而这种专业化的服务，带给当事

3、人的将是一种潜在的经济效益。这样的律师当然是受当事人欢迎的。土地市场的各种交易、开发活动专业性极强，而且涉及的到法律问题范帀广、内容复杂、操作难度大，因此这i领域非常需要专业律师的积极参与。律师的合法权益，同时也有利于土地市场止常秩序的建立。（一）律师在土地纠纷预防的非诉讼领域的作用主要体现在以下儿个方面：1、保证各种合同及有关法律文件合法有效在有关土地交易开发过程屮，经常要起草各种各样的合同及其他相关文件。这些合同既是确定当事人双方或多方权利义务关系的法律文件，也是在发生纠纷后主张权利的凭证。但

4、是要想有效地维护自身的合法权益，并防止对方违约，前提是这些合同必须合法有效，否则对当事人不会的任何约束力。有关土地的各种法律关系木身就菲常复杂，而法律规定屮有关限制性、禁止性的规定乂较多，作为专业律师必须帮助当事人建立起法律关系清晰，权利义务明确，不违反法律规定的合同关系。否则合同内容写得再漂亮，但法律要点把握不准而导致合同无效，则对合同双方当事人都是一种损害。2、克服法律障碍我国的土地制度的一个突出特点就是，特别强调行政机关对土地和当事人的行政管理职能，因此在有关土地利用的法律规定屮，限制性、禁

5、止性的内容非常多。律师帮助当事人进行土地项口的实务操作尤其要注意这些禁止性、限制性的规定，在合法操作的前提之下，要学会绕过这些障碍。当然绕过这些障碍并非“钻法律空子”，而是在不触犯法律的前提下，为当事人争取最大的利益。比如土地使用权的转让条件，法律规定得非常严格而且述有明确的量化标准，不符合这些转让条件的转让行为很可能被确认为无效。但是当开发商确实无力继续投资而必须转让该项H（有时必须连同土地使用权一同转让），应依法操作。3、重视调解工作严格地讲，律师不仅要成为诉讼高手，而且要成为谈判高手。无论是

6、在合同签订、履行过程屮,还是在诉讼过程中，合同双方当事人之间的利益冲突都是可以进行调解的。律师要善于通过谈判和调解手段化解这些冲突。调解当然意味着相互之间的妥协和让步，但作为专业律师，必须想办法让双方当事人明白调解、让步的必要性以及冲突可能导致的成本和风险的增加。在这一过程中，更难、但往往更有效的方法是对本方当事人的说服工作。4、做“撮合型”的双赢律师律师受聘于一方当事人，为维护当事人的合法权益据理力争的对的。但在复杂、标的巨大的房地产项日操作屮，必须要考虑其他当事人的利益，要尽力创造的维护一种平

7、衡的利益关系。在一些合同的谈判中，律师经常犯的错误有两个：一是过于注重己方当事人权益的维护而过多地给对方施加限制;二是遇到谈判障碍时只一味地固执己见而不注意寻找变通的方法或“绕道而行”，甚至宁愿为规避风险而使谈判破裂。这样做表面看來稳妥、风险小，但损失的却是客户潜在的利益。在城市烂尾楼盘的处理以及涉及土地的债务纠纷屮，往往权利主体众多，利益冲突严重，此时律师如果只是单纯地以已方当事人的利益为中心，寸步不让，最终可能是谁的利益也无法实现。众多债权人为了各自的利益，互不相让，虽经有关部门多次协调，问题

8、仍得不到解决，法院的生效判决得不到执行，债权人的利益无法实现。后来法律顾问提岀了债权债务有条件转让，烂尾工程现状评估折价转让，银行让一点，财政补一点，政府设置的临时机构在债权债务转让后适时撤出的建议，得到各方的响应，使拖了五、六年的老大难问题最终得到令各方当事人基本满意的解决。（二）律师在土地实务操作中的重点工作内容1、初步确定具体的地块位置，并分析其用途及收益率。在此工作中，律师主要是对所选地块的合法性进行考证，并提供法律意见。2、获得土地使用权。依照法律规定，开发商可以以出让方