浅谈城市房屋拆迁评估

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1、浅谈城市房屋拆迁评估内容摘要：房屋拆迁历来是城市建设的一大难题，城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开的，本文针对城市房屋拆迁估价的特殊性，分析城市房屋拆迁评估特点、拆迁评估工作原则以及估价机构如何做好城市房屋拆迁评估。关键词：城市房屋拆迁评估工作原则评估方法—、引言城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开的，依据国务院

2、颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制度。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过评估确定补偿价格。因此，城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁估价问题，评估结果的准确与否直接关系到拆迁当事人的经济利益，受到社会的普通关注。浅谈城市房屋拆迁评估内容摘要：房屋拆迁历来是城市建设的一大难题，城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利

3、益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开的，本文针对城市房屋拆迁估价的特殊性，分析城市房屋拆迁评估特点、拆迁评估工作原则以及估价机构如何做好城市房屋拆迁评估。关键词：城市房屋拆迁评估工作原则评估方法—、引言城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开的，依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民

4、政府制度。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过评估确定补偿价格。因此，城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁估价问题，评估结果的准确与否直接关系到拆迁当事人的经济利益，受到社会的普通关注。二、正确认识拆迁评估的特点（一）城市房屋拆迁估价的特殊性城市房屋拆迁估价是指依据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产估价规范》，为确定被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房地产估价机构对被拆迁房屋的房地产市场价格进行的评估。一般房地产的市场价格评估通常是数量有限、单个或数个房地产的估

5、价，涉及面窄，相互关联性小，而拆迁估价却有其特殊性。主要表现在：1、对象的特殊性相对于一般的估价对象而言，拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，同时，一次拆迁中也往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片甚至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有。因此，一次拆迁评估中，估价结果既有整体价格，更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系，一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象，求出“栋”的基准价格，然后再将此价格修正到各个单元，且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑

6、。2、市场的特殊性一般评估中的“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现，对应起来研究：首先第一点，被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都不可能逆转的。甚至,当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下，拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，就可以申请进行强制控制的；最后一点，拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下实施拆迁改建项目，其经济利益来源于

7、改建项目，而不是拆迁房屋的本身,更不是双方一致的经济目标。由此可见，这样的特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场，'相去甚远，其形成的成交价格,也就是拆迁补偿价格，也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。3、原则的特殊性同其他评估一样，拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等，但在应用时，这些原则要注意他们的特殊性。(1)“合法原则，，。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。首先，就合法产权来看，一般评估中指的