浅谈商业物业管理前期介入

《浅谈商业物业管理前期介入》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算1•项II设计阶段商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程小学握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际盂要，提高设计品质。及时带來使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的•••一、项目设计阶段商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程屮掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和传理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划

2、设计更合理。1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电屮任何i路断电下物业能否正常运营等；2）主力店的租用设备、公共区域照明供电杲否接入主力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能口动控制，是否釆取了节能措施；4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；2、从商场口常经

3、营需要出发提出合理建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成木费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业

4、态需要；7）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、女装方式等。8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。二、项目施工阶段1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题质量问题总是给发展商和管理公司留卞一个乂一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺筹。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止

5、留下后遗症。如：1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：1）外墙防漏措施；2）多种经营供电、通信点位的合理设置；3）设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。三、商业物业管理准备阶段1.收集和掌握第一手资料通过早期介入可以人量收集利学握物业的笫一于

6、•资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。2.提前策划管理方案根据第一•手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项Id建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。3.建立完善实用的服务系统和服务网络商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方而的工作。1）保安、淸洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;2）同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。1.

7、物业管理市场调研工作主要调研内容有：可比项口物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。2、法规及政策调研了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但